Betriebskostennachforderung im Urkundsprozess

  1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.
  2. Will ein Mieter die vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben substanziiert bestreiten, so muss er seinerseits Angaben zur Flächenberechnung machen.
  3. Hierbei reicht es aus, wenn er eine im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung der Mietwohnung vornimmt.

BGH; Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14

Examensrelevanz: §§§§ – Ein Thema, welches für das 2. Staatsexamen zwingend beherrscht werden muss, aber auch durchaus im Zusammenhang mit einer ZPO-Zusatzfrage im 1. Examen oder in der mündlichen Prüfung relevant sein kann.

Relevante Rechtsnormen: §§ 592 ff. ZPO

Prüfungswissen „Der Urkundsprozess“ findet Ihr im Blog von heute morgen!

Fall:  Die Bekl. ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung des Kl. Der Mietvertrag aus 2006, in dem die Wohnfläche nicht angegeben ist, sieht unter § 4 Buchst. b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1–21 zu tragen hat, und bestimmt dazu:
„Die Betriebskosten der Positionen 1–21 werden grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtwohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche Verbrauch für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der Abrechnung zu Grunde gelegt. Heiz- und Warmwasserkosten werden unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der Heizkosten-Verordnung, abgerechnet. (…)“
Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die die Bekl. mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 01.10.2012 am 10.11.2012 erhielt, machte der Kl. – unter Ansatz einer Wohnfläche der Wohnung der Bekl. von 40 qm und einer Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 qm – eine Nachforderung über 1.187,54 € geltend, die die Bekl. nicht beglich. Der Kl. hat im Urkundenprozess unter Vorlage der Mietvertragsurkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung Zahlung von 1.187,54 € nebst Zinsen verlangt. Die Bekl. hat die Flächenwerte bestritten.
Darf eine Entscheidung im Urkundsprozess ergehen?
Es darf eine Entscheidung im Urkundsprozess ergehen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

I. Zulässigkeit der Klage
1. Allgemeine Prozess – und Sachentscheidungsvoraussetzungen
Vom Vorliegen der allgemeinen Prozess- und Sachentscheidungsvoraussetzungen kann ausgegangen werden.

2. Statthaftigkeit der Klage
a) ausdrückliche Klage im Urkundsprozess
Der Kl. hat deutlich gemacht, dass er im Urkundsprozess klagen will.

b) Anspruchsinhalt
Die Klage ist auch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet und damit einen tauglichen Anspruchsinhalt.
§ 592 S. 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. Betriebskostennachforderungen sind davon nicht auszunehmen. Ebenso wenig wie bei Ansprüchen auf Miete aus Wohnraummietverträgen, für die der Senat bereits entschieden hat, dass diese im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (Senat, NJW 2005, 2701 = NZM 2005, 661; NJW 2007, 1061 = NZM 2007, 161; NJW 2009, 3099 = NZM 2009, 734; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel Senat, GE 2011, 53 = ZMR 2011, 204= WuM 2010, 761 = BeckRS 2010, 29074 Rn. 11 f.), bestehen bei Betriebskostennachforderungen Gründe, den Wortlaut des § 592 ZPO in der Weise einzuschränken, dass solche Ansprüche generell vom Urkundenprozess ausgeschlossen wären.
Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., J Rn. 84 ff.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rn. 147;Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIV 110; Schmid, HdB der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 7017 m; ders., MDR 2013, 1266 [1268]; Fischer in Bub/Treier, HdB der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IX Rn. 117; Both, NZM 2007, 156 [158]; Flatow, DWW 2008, 88 [91 f.]; Wichert/Sommer, ZMR 2009, 503 [509 f.]; Musielak/Voit, ZPO, 11. Aufl., § 592 Rn. 9 a; Bub/von der Osten, FD-MietR 2009, 292917; Herlitz, jurisPR-MietR 13/2014, Anm. 4; s. auch KG, ZMR 2011, 116 = WuM 2012, 156 = IBRRS 76711; anders Blank, NZM 2000, 1083 [1084]; differenzierend LG Bonn, WuM 2012, 155 = BeckRS 2009, 28572).“
(BGH aaO.)

c) Beweismittel
Fraglich ist jedoch, ob der Nachweis der Zahlungsverpflichtung hier allein durch die Vorlage von Urkunden grundsätzlich geführt werden kann.

aa) Urkundsbeweis nicht auch für unstreitige Tatsachen
„Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzungen mit Urkunden bewiesen werden. Vielmehr bedürfen unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren, abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Säumnis der beklagten Partei (§ 597 II ZPO), keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage (Senat,BGHZ 62, 286 [289 ff.] = NJW 1974, 1199; BGH, WM 1985, 738 =BeckRS 2013, 20007 [unter 2]).“ (BGH aaO.)

bb) Urkundsbeweis für streitige Tatsachen
Der Kl. müsste seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend mit Urkunden belegt haben.
Hierzu gehören ohne weiteres der Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Bekl. ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis. Fraglich ist jedoch, ob der Vermieter auch eine Wohnflächenberechnung in Urkundsform vorlegen und nachweisen muss.

(1) Anforderungen an Bestreiten von Flächenansätzen durch den Mieter
„Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er – wie hier – bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung (Schmid, Rn. 7039; ders., ZMR 2009, 335 [336]). Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substanziiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (BGH, NJW 2008, 1801 =NZM 2008, 403 Rn. 29).
Die Verpflichtung zu einem substanziierten Gegenvortrag setzt voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben (s. BGH, NJW-RR 2014, 830 Rn. 7; NJW 2010, 1357; Urt. v. 06.70.2007 – V ZR 128/06,BeckRS 2007, 13464 Rn. 17; BGH NJW 1999, 579; BGH, NJW-RR 1990, 78 [unter II 3 b aa]; BGH NJW 1987, 2008, jew. m.w.N.).“
(BGH aaO.)

(2) Anwendung auf den Fall
Der Bekl. hat hier schlicht bestritten ohne darzulegen, warum die vom Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind.
„Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen (Langenberg, J Rn. 36).
Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Mieter nicht verlangt werden könne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse (Schmid, Rn. 7040; ders., ZMR 2009, 335 [337]; zu den Berechnungsmethoden s. Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Rn. 4008 ff.; Schmid, Rn. 4127 a). Substanziiertes Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer bestimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverordnung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen auf Grund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. Senat, NJW 2011, 143 = NZM 2010, 858 Rn. 29). Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.
Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenangaben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung angenommene Verhältnis der Fläche der Mietwohnung (40 qm) zur Gesamtwohnfläche (240 qm) zu Lasten der Bekl. unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Bekl. günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Kl. vorgetragen.“
(BGH aaO.)
Hat aber der Bekl. nicht substantiiert bestritten, so muss der Kl. auch keine Wohnflächenberechnung vorlegen. Er kann damit alle zum Beweis seines Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden belegen.
Der Urkundsprozess ist damit statthaft.

II. Begründetheit der Klage
Die Klage ist schlüssig und der Anspruch durch Vorlage von Urkunden nachgewiesen. Das Bestreiten des Beklagten ist unsubstanziiert und erfolgt auch nicht durch Vorlage von Urkunden. Es wird daher ein Vorbehaltsurteil im Urkundsverfahren geben.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) März 2015