BGH: Mieterhöhung – Anforderungen an Bestreiten der Mietfläche

  1. Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters.
  2. Das substantiierte Bestreiten ist nicht deshalb unzumutbar, weil es sich bei der Wohnung um eine Dachgeschosswohnung mit Loggia handelt und die Berechnung der Wohnfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält.

Auch bei einer Dachwohnung mit Dachschrägen ist es dem Mieter zumutbar, die von ihm behauptete Wohnfläche beziffert vorzutragen. Dafür ist eine überschlägige, laienhafte Wohnflächenermittlung ausreichend.

BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16BeckRS 2017, 113924

Fall:  Die Beklagte ist seit 2010 Mieterin einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung der Klägerin mit Loggia in Mainz. Mit Schreiben vom 26.08.2014 verlangte die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete von 738 € auf 798,62 €, beginnend mit dem 01.11.2014.
Im Mietvertrag ist eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die von der Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 92,54 qm ist den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden. Mit der am 07.01.2015 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend gemacht. Die Beklagte bezweifelt die angegebene Wohnfläche; sie verlangt geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung von der Klägerin. Zu Recht?
Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10).

I. Beweislastverteilung bei Mieterhöhungsverlangen
Fraglich ist, wie die Beweislast hinsichtlich der Größe der Wohnung beim Mieterhöhungsverlangen verteilt ist.
Grundsätzlich muss derjenige, der einen Anspruch geltend macht, auch das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen vortragen und unter Beweis stellen, sofern diese streitig sind. Da die Klägerin hier ein Mieterhöhungsverlangen geltend macht, müsste sie nach diesen allgemeinen Grundsätzen auch die Größe der Wohnung darlegen. Sie hat zwar die Größe der Wohnung mit 92,54 qm angegeben, hierfür aber keinen Beweis angeboten, obwohl die Beklagte die Größe der Wohnung bestritten hat. Die Klage könnte daher schon aus diesem Grund der Abweisung unterliegen.
„Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen]; vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29).
Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 18 m.w.N.).“ (BGH a.a.O.)

II. Anwendung auf den Fall
Es kommt daher darauf an, ob der Beklagten hier eine konkrete Angabe der von ihr angenommenen Wohnungsgröße nicht deshalb unzumutbar ist, weil deren Bestimmung bei Dachschrägen und Loggia besondere Schwierigkeiten bereitet.
„Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 19), mag die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte versäumt.“ (BGH a.a.O.)