BGH: Umbau eines Hauses ist keine Modernisierung

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555 b Nr. 4 oder 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.

BGH, Beschluss vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17NJW 2018, 1008

Relevante Rechtsnormen: §§ 555 a BGB, 555 b BGB, 555 d BGB

Fall: Die Bekl. sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Kl., eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Bekl. in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine bzw. eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern.
Die Kl. hat die Bekl. auf Duldung der beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Bekl. im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch genommen sowie die Feststellung begehrt, dass die Bekl. verpflichtet sind, der Kl. sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Zu Recht?
Der Bekl. könnte nach den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften der §§ 555 a I, 555 d Abs. 1 BGB verpflichtet sein, die beschriebenen Maßnahmen zu dulden. Fraglich ist, ob es sich bei den im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Kl. aufgeführten Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB – insbesondere nach Nr. 4 oder 5 dieser Vorschrift – handelt, die nach § 555 d BGB von den Bekl. zu dulden wären.

I. Begriff der Modernisierung
„Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senat, NJW 1972, 723 [unter II 3 zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 2; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b Rn. 86 m.w.N.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und 5 dieser Vorschrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT-Drs. 17/10485, 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mieters) als „Verbesserung der Mietsache“ umschrieben sind. § 554 BGB aF wiederum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drs. 14/4553, 49).“ (BGH a.a.O.)

II. Anwendung auf den Fall
„Die in der Modernisierungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten „Modernisierungsmaßnahmen“ sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinn einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senat, NJW 1972, 723).
Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer anderen Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, 2 oder 6) in Betracht käme, hat die Kl. nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. Das Gesamtkonzept der Kl. umfasst darüber hinaus auch von den Bekl. an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen. Allerdings hat die Kl. nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsantrags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt.“ (BGH a.a.O.)

III. Ergebnis
Der Bekl. ist nicht gem. §§ 555 a I, 555 d Abs. 1 BGB verpflichtet, die beschriebenen Maßnahmen zu dulden.