Darlegungslast bei vorsätzlich unredlichem Erwerb einer Grundschuld

Bei einem auf konkrete Tatsachen gestützten Verdacht, der Zessionar habe bei dem Erwerb einer Grundschuld gewusst, dass der Zedent sich diese durch Betrug verschafft hat oder sie treuwidrig verwendet, trifft den Zessionar eine sekundäre Darlegungslast über die Umstände seines Erwerbs und über den mit diesem verfolgten Zweck.

BGH; Urteil vom 24.10.2014 – V ZR 45/13

Examensrelevanz: § – Eine Fragestellung im Relevanz für das 2. Staatsexamen, in dem Probleme mit der Darlegungslast vorkommen können.

Relevante Rechtsnormen:§ 892 I BGB, §§ 1192 II, 1147 BGB

Fall:  Der Kl. zeichnete Anfang März 2000 eine atypische stille Beteiligung an der S-AG, einer Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz, i.H.v. 60.000 DM, für die die S-AG eine Verzinsung in Aussicht stellte. Der Einlagebetrag sollte zu 100 % finanziert werden. Zur Sicherung der von der S-AG zu vermittelnden Finanzierung sollte der Kl. unter anderem eine Grundschuld an einem Grundstück bestellen, dessen Miteigentümer er und sein Bruder zu je 1/2 waren. Seinen Gesellschaftsanteil sollte der Kl. bis zur Höhe von 30.000 DM beleihen können, um auf diese Weise liquide Geldmittel zu erhalten. Mit notarieller Urkunde vom 14.03.2000 bestellten der Kl. und sein Bruder eine mit 10 % p. a. zu verzinsende Buchgrundschuld i.H.v. 60.000 DM zu Gunsten der S-AG und unterwarfen sich hinsichtlich der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die S-AG (im Folgenden: Zedentin) trat die Grundschuld am 18.05.2000 an die Bekl. ab, um damit eigene Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bekl. abzusichern. Die Bekl. betreibt die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld. Der Kl. will diese verhindern. Er ist der Auffassung, dass die Grundschuldbestellung wegen Betruges der Zedentin unwirksam sei und die Bekl. dies gewusst habe, so dass ein gutgläubiger einredefreier Erwerb ausscheide. Trifft dies zu?
Die Bekl. könnte einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach §§ 1192 II, 1147 BGB gegen den Kl. haben. Gegen diesen Anspruch erhebt der Kl. Einreden.

I. Voraussetzungen für Einreden des Schuldners gegen den Zedenten
Allerdings kann er sich gegenüber der Bekl. Zessionarin nur dann auf die ihm aus dem Rechtsverhältnis mit der Zedentin zustehenden Einreden berufen kann, wenn die Bekl. bei dem Erwerb der Grundschuld in Ansehung dieser Einreden bösgläubig war. Dies ergibt sich aus der Verweisung des § 1157 S. 2 auf § 892 I BGB. Danach kann der Grundstückseigentümer die nicht im Grundbuch eingetragenen Einreden aus dem Rechtsverhältnis zum Zedenten dem Zessionar nur entgegensetzen, wenn dieser die Einrede bei dem Erwerb der Grundschuld kannte.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass es sich bei der Grundschuld möglicher Weise um eine Sicherungsgrundschuld im Sinne der jetzigen Begriffsbestimmung in § 1192 I a BGB (zu dieser Olbrich, ZfIR 2013, 405; Nietsch, NJW 2009, 3606) handelte.
„Die Vorschrift des § 1192 I a BGB, nach der ein gutgläubiger Erwerb bei Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen ist, findet nämlich hier keine Anwendung, weil die Abtretung der Grundschuld vor dem 19.08.2008 erfolgte (vgl. Art. 229 § 18 II EGBGB).“ (BGH aaO.)
Für die vor diesem Zeitpunkt erfolgten Abtretungen von Sicherungsgrundschulden entspricht es ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Zessionar in Bezug auf die sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden nur dann als bösgläubig anzusehen ist, wenn er im Zeitpunkt des Erwerbs nicht nur den Sicherungszweck der Grundschuld gekannt, sondern auch gewusst hat, dass die gesicherte Forderung nicht besteht oder Einrede behaftet ist (vgl. Senat, BGHZ 59, 1 [2] = NJW 1972, 1463 und BGHZ 103, 72 [82] = NJW 1988, 1375 und BGHZ 185, 133 = NJW 2010, 2041 Rn. 36). Daran ist für Altfälle auch vor dem Hintergrund der Neuregelung in § 1192 I a BGB festzuhalten.“ (BGH aaO.)

II. Nachweis der Bösgläubigkeit des Zessionars

1. keine Änderung des Prüfungsmaßstabes
An dem Maßstab für die Bösgläubigkeit hat sich nach der Neuregelung zur Sicherungsgrundschuld nichts geändert.
„Ein Vorschlag, die §§ 1157, 892 BGB um eine Regelung zu ergänzen, nach der der Zessionar dann nicht als gutgläubig anzusehen sein sollte, wenn ihm die Einrede infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war (Stürner, FS Medicus, 2009, 513 [517]; ders., JZ 2010, 774 [778], wurde im Gesetzgebungsverfahren zum Risikobegrenzungsgesetz (v. 18.08.2009, BGBl. I 2009, 1666) nicht aufgegriffen. Vor diesem Hintergrund wäre es verfehlt, aus Anlass der Einführung von § 1192 I a BGB die Anforderungen an einen gutgläubig Einrede freien Erwerb von Grundschulden nach den unverändert gebliebenen §§ 1157 S. 2, 892 I BGB (rückwirkend) zu verschärfen.“ (BGH aaO.)

2. keine andere Beurteilung aus Gründen des Verbraucherschutzes
Fraglich ist, ob sich nicht aus den Vorschriften des Verbraucherschutzes die Möglichkeit ergeben muss, der Bekl. die Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenzuhalten.
„Dagegen spricht bereits, dass auf die im Jahr 2000 von dem Kl. abgeschlossenen Verträge das Verbraucherkreditgesetz anzuwenden wäre. Nach § 3 II Nr. 2 VerbrKG fanden die Bestimmungen über den Einwendungsdurchgriff bei den so genannten verbundenen Geschäften (§ 9 III, IV VerbrKG) aber gerade keine Anwendung auf die Realkreditverträge (vgl. BGHZ 167, 223 = NJW 2006, 1952 Rn. 20; BGH, NJW 2007, 2404 = NZM 2007, 575 Rn. 25 für die kreditfinanzierten Fondsbeteiligungen).“ (BGH aaO.)

3. Fehlen der Voraussetzungen für gutgläubigen, einredefreien Erwerb
Möglicher Weise kann der Kl. dem Bekl. aber Einreden entgegenhalten, weil die Voraussetzungen fehlen, nach denen dieser gutgläubig einredefrei erwerben konnte. Fraglich ist jedoch, ob der Kl. in vollem Umfang darlegen und beweisen muss, dass die Bekl. als Zessionarin bösgläubig war.

a) Allgemeine Darlegungslast
„Grundsätzlich braucht der Zessionar bei der Geltendmachung des Anspruchs aus dem Grundpfandrecht (§ 1147 BGB) allerdings nur den Erwerb des dinglichen Rechts darzulegen und zu beweisen. Der Zessionar wird durch die Verweisung in § 1157 S. 2 BGB auf die Vorschrift in § 892 I 1 BGB geschützt, nach der nur die positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs einem gutgläubigen Erwerb des gebuchten Rechts von dem eingetragenen Berechtigten entgegensteht. Die Anwendung des § 892 I BGB auf die aus dem Rechtsverhältnis des Eigentümers zum Zedenten begründeten Einreden bedeutet, dass der Zessionar – wenn nichts anderes im Grundbuch verlautbart ist – von dem Bestehen der Grundschuld und des sich aus dieser ergebenden Anspruchs (§§ 1192 I, 1147 BGB) ausgehen darf. Der mit diesen Vorschriften einhergehende Verkehrsschutz würde unterlaufen, wenn man dem aus der Grundschuld vorgehenden Zessionar zur Widerlegung des von dem Grundstückseigentümer erhobenen Einwands eines bösgläubigen Erwerbs stets auferlegte, die Umstände und den Zweck des Erwerbs der Grundschuld darzulegen.“ (BGH aaO.)

b) Änderung der Darlegungslast bei Vortrag konkreter Tatsachen für Annahme von Bösgläubigkeit
Diese grundsätzliche Verteilung der Darlegungslast könnte sich aber dann ändern, wenn vom Gegner konkrete Tatsachen vorgetragen werden, die den Verdacht eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen dem Zedenten und dem Zessionar zum Schaden des haftenden Eigentümers oder eines Erwerbs der Grundschuld unter bewusster Hinwegsetzung über die dem Zessionar bekannten Einreden begründen.
„Durch § 1157 S. 2 BGB soll zwar der Verkehr im Vertrauen auf das Bestehen der eingetragenen Grundschuld geschützt, nicht aber die Durchsetzung eines bösgläubig erworbenen Rechts gefördert werden. Diese Wirkung hätte die Vorschrift jedoch, wenn der Zessionar auch angesichts gegen ihn sprechender Verdachtsgründe zu den Umständen des Erwerbs der Grundschuld und des damit verfolgten Zwecks schweigen dürfte und es damit allein dem haftenden Grundstückseigentümer überlassen bliebe, anhand ihm nicht bekannter Vorgänge die Bösgläubigkeit des Zessionars nachzuweisen.“ (BGH aaO.)

In der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass die nicht beweisbelastete Partei ausnahmsweise eine Substanziierungslast treffen kann, wenn der darlegungspflichtige Gegner außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und die maßgebenden Tatsachen nicht kennt, während sie der anderen Partei bekannt sind und ihr nähere Angaben zuzumuten sind (BGH, NJW 2005, 2395 [2397] = NZM 2005, 580 m.w.N.).

„Das trifft auch auf die von dem Eigentümer auf Grund der Vermutung in § 1157 S. 2 i.V.m. § 892 I BGB zu beweisende Kenntnis des Zessionars von den Einreden gegen die Grundschuld zu. Der für die Bösgläubigkeit des Zessionars darlegungs- und beweispflichtige Eigentümer ist an dem Geschäft über die Abtretung der Grundschuld nicht beteiligt und kennt daher weder die zwischen dem alten und dem neuen Gläubiger getroffenen Absprachen noch die dem Zessionar von dem Zedenten in Bezug auf mögliche Einreden erteilten Informationen.

Vor diesem Hintergrund kann der aus dem dinglichen Recht vorgehende Zessionar verpflichtet sein, zu den Umständen des Erwerbs der Grundschuld und den mit diesem verfolgten Zweck vorzutragen. Der Senat hat bereits entschieden, dass der Zessionar ein Wort der Erklärung finden muss, dass mit der Abtretung ein anderer Zweck als derjenige verfolgt wurde, dem Eigentümer die Einreden gegen die Grundschuld nach § 1157 S. 2 BGB abzuschneiden, wenn auffällige Umstände (wie mehrfache, schnell hintereinander erfolgte Abtretungen der Grundschuld unter Einschaltung eines Zwischenerwerbers) einen solchen Verdacht nahelegen (Senat, BGHZ 103, 72 [8] = NJW 1988, 1375).“ (BGH aaO.)
Eine solche Obliegenheit des Zessionars besteht jedoch nicht nur bei dem Verdacht eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen Zedent und Zessionar.
„Die sekundäre Darlegungslast trifft den Zessionar vielmehr auch dann, wenn von dem Eigentümer vorgetragene konkrete Tatsachen den Verdacht begründen, dass der Zessionar in Kenntnis eines betrügerischen Erwerbs oder einer treuwidrigen Verwendung der Grundschulden durch die Zedentin die Grundschulden erworben hat. Die Erklärungsobliegenheit des Zessionars entfällt nicht deswegen, weil dieser mit dem Erwerb eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt hat und möglicherweise selbst – etwa bezüglich der Werthaltigkeit der Grundstücke – von dem Zedenten getäuscht worden ist. Die sekundäre Darlegungslast beruht nämlich auf dem konkreten Verdacht der Bösgläubigkeit des Zessionars im Hinblick auf die sich aus dem Rechtsverhältnis des Eigentümers mit dem Zedenten ergebenden Einreden gegen die Grundschuld. Unter diesen Umständen darf der Zessionar seine Verteidigung nicht – wie hier – auf das bloße Bestreiten des Vorbringens des Eigentümers und den Hinweis beschränken, dass dieser nach der Bestimmung über den gutgläubig einredefreien Erwerb der Grundschuld in § 1157 S. 2 BGB die Risiken einer treuwidrigen Verfügung des Zedenten tragen müsse (vgl. Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl., Rn. 1081).“ (BGH aaO.)

III. Anwendung auf den Fall
Fraglich ist, ob nach diesen Maßstäben der Kl. den Verdacht der Bösgläubigkeit hinreichend dargelegt hat, so dass der Bekl. verpflichtet ist, konkret zu den Umständen des Erwerbs und den ihm übermittelten Informationen vorzutragen.
„Die Grundschulden, die die Bekl. im Fall des Kl. und in weiteren Parallelfällen von der Zedentin übertragen erhielt, waren an Grundstücken Dritter, nämlich der Kunden der Zedentin, bestellt worden. Schon dass sich die Zedentin in zahlreichen Fällen abtretbare Grundschulden zu ihren Gunsten bestellen ließ, liegt bei einem nicht als Kreditinstitut nach §§ 1, 32 KWG zugelassenen Unternehmen außerhalb des üblichen Geschäftsverkehrs (vgl. Clemente, ZfIR 2007, 737 [741] mit Fn. 29). Die Grundschulden wurden dabei gegenüber der Bekl. jeweils zur Sicherung eigener Kredite der Zedentin, nicht für von der Zedentin lediglich vermittelte Kundendarlehen eingesetzt. Damit lag der Verdacht einer unerlaubten Verwendung fremder Sicherheiten zum Zwecke der eigenen Geldbeschaffung der Zedentin nahe.
Auffällig ist zudem, dass die Grundschulden sehr kurze Zeit nach der Bewilligung, noch vor ihrer Eintragung in das Grundbuch an die Bekl. abgetreten wurden. Das schließt zwar einen gutgläubig Einrede freien Erwerb nach § 1157 S. 2 i.V.m. § 892 BGB nicht aus, weil es dafür allein auf den Buchstand im Zeitpunkt der Vollendung des Erwerbs (hier durch die Eintragungen der Abtretung der Buchgrundschulden in das Grundbuch) ankommt und weil für einen gutgläubigen Erwerb eine Kenntnis des Erwerbers vom Buchstand ebenso wenig erforderlich ist wie ein Vertrauen auf den Buchstand oder eine Kausalität zwischen dem Buchstand und dem Erwerb (vgl. Senat, NJW 1980, 2413 [2414]). Für die Abtretung bewilligter, aber noch nicht eingetragener Grundschulden besteht aber in der Regel kein Anlass, da diese dem Zessionar noch keine Sicherheit für etwaige Zahlungen an den Zedenten verschaffen. Wenn das dennoch immer wieder geschieht, ist der Verdacht begründet, dass es den an dem Abtretungsgeschäft beteiligten Personen vor allem darum ging, möglichst schnell die Voraussetzungen für ein Vorgehen des Zessionars aus den Grundschulden herbeizuführen, ohne auf Einreden der Grundstückseigentümer aus den der Bestellung der Grundschulden zu Grunde liegenden Rechtsgeschäften Rücksicht nehmen zu müssen.“ (BGH aaO.)
Hat danach der Kl. einen konkreten Verdacht der Bösgläubigkeit hinreichend dargelegt, stellt sich die Frage, ob der Bekl. dem hinreichend entgegengetreten ist.
„Der ihr nach dem Vorstehenden obliegenden sekundären Darlegungslast ist die Bekl. – wie die Revision zu Recht geltend macht – bislang nicht nachgekommen. Sie hat lediglich pauschal ihre Bösgläubigkeit bestritten.
Danach könnte die Bekl. aus der zur Sicherung der Forderungen der Zedentin abgegebenen Unterwerfungserklärung nur dann die Vollstreckung betreiben, wenn sie in die Sicherungsabrede eingetreten wäre. Hierfür ist nichts ersichtlich. Die Abtretung der Grundschuld enthält nicht ohne weiteres zugleich eine stillschweigende Vereinbarung über die Übernahme der Verbindlichkeiten aus der Sicherungsabrede (vgl. Senat, NJW 2012, 2354 = NZI 2012, 726 Rn. 5 m.w.N.). Gegen eine solche Vereinbarung spricht zudem, dass die Bekl. mit den zwischen der Zedentin und den Grundstückseigentümern getroffenen Abreden nichts zu tun haben will.“
(BGH aaO.)

IV. Ergebnis
Der Kl. muss die Vollstreckung in sein Grundstück aus der Grundschuld nicht nach §§ 1192 II, 1147 BGB dulden.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  April 2015