Ersatz fiktiver Schlossaustauchkosten bei Schlüsselverlust durch Mieter

  1. Die Rückgabe überlassener Schlüssel gehört im Rahmen eines Mietverhältnisses zu den vertraglichen Nebenpflichten nach § 241 II BGB.
  2. Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahme-pflichten i.S.v. § 241 II BGB folgen können.
  3. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter.
  4. Der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage kann aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.
  5. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels ist kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage und führt auch nicht zu einer Wertminderung. Solange die Schließanlage nicht erneuert wurde, besteht kein Schaden.
  6. Schadensersatz für eine neue Schließanlage kann erst nach Durchführung des Austausches verlangt werden.

BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13

Examensrelevanz: §§§§ – Der Verlust von Schlüsseln einer Schließanlage durch den Mieter (oder deren Nichtrückgabe) und die Frage nach den sich daraus für den Vermieter ergebenden Ansprüchen taucht häufiger auf. Erwartet wird hier neben der Kenntnis der Anspruchsgrundlagen auch das Wissen um die Rechtsprechung des BGH zu diesen Fragen.

Relevante Rechtsnormen: §§ 280 I, 241 II BGB, § 249 II 1 BGB

Fall:  Der Bekl. mietete ab 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Kl. Im von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28.02.2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.05.2010. Der Bekl. gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kl. darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Bekl. nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21.07.2010 vom Kl. Zahlung von 1.468,00 EUR für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag zu geben. Der Kl. hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht. Der Kl. hat den Bekl. – unter Abzug von dessen Kautionsguthaben von 500,00 EUR – auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft von zuletzt 1.367,32 EUR nebst Zinsen in Anspruch genommen. Muss der Bekl. die geltend gemachten Kosten tragen?
Der Kl. könnte eine Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 I, 241 II, 257 BGB haben. Dann müsste der Bekl. eine ihm obliegende Pflicht schuldhaft verletzt und dadurch adäquat kausal einen Schaden beim Kl. herbeigeführt haben, der in der geltend gemachten Höhe auch entstanden ist.

I. schuldhafte Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht
„Zu Recht ist das BerGer. … davon ausgegangen, dass der Bekl. seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat (§ 241 II BGB; vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245 = NZM 2009, 294; Flatow, NZM 2011, 660 [661]; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 262 a; Schmid, MDR 2010, 1367 [1369]) und daher dem Kl. gegenüber – grundsätzlich – zum Schadensersatz gem. §§ 280 I, 535 I, 546 I, 241 II BGB verpflichtet ist. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Bekl. nach den Feststellungen des BerGer. nicht entlastet (§ 280 I 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vorgetragen.“ (BGH aaO)

II. Freistellungsanspruch
„Das BerGer. hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kl. als Schadensersatz vom Bekl. Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schaden-sersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.“ (BGH aaO)
Dies setzt jedoch voraus, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft ein solcher Schadenersatzanspruch auch tatsächlich zusteht.

III. Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kl. auf Schadensersatz

1. Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten i.S.v. § 241 II BGB folgen können.
„Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen (BGH, NJW 2007, 292 = NZM 2007, 88 Rn. 8; BGHZ 141, 224 [228 f.] = NJW 1999, 2108 = NZM 1999, 562; Armbrüster, ZMR 1997, 395 [397]). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.). So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Klein in Bärmann, § 14 Rn. 48 m.w.N.; Kirchhoff, ZMR 1989, 323 [324]; Schmid, MDR 2010, 1367 [1369]).“ (BGH aaO)

2. Schutz- und Obhutspflichten des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft
Die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungs-eigentümer und der Eigentümergemeinschaft ergebenden Schutz und Obhutspflichten könnten sich auch auf Schließanlagen erstrecken, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (so. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310 = NZM 2005, 185; Schmid, MDR 2010, 1367 [1368]).
„[Zwischen] den Wohnungseigentümern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 II BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist der Kl. als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigen-tümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet wie der Bekl. im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber dem Kl. Da dem Kl. das Verschulden des Bekl. nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für den durch den Verlust eines dem Bekl. ausgehändigten Schlüssels entstandenen Schaden.“ (BGH aaO)

3. Recht zum Austausch der Schließanlage
Fraglich ist jedoch, ob der Verlust eines Schlüssels die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Austausch der kompletten Schließanlage berechtigt.
„[Der] Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage [kann] aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen …, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 m.w.N.; Flatow, NZM 2011, 660 [661]; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, MDR 2010, 1367 [1368]; KG, NJW-RR 2008, 1245 [1246] = NZM 2009, 294; LG Berlin, NJW-RR 2001, 513 = NZM 2001, 40 = ZMR 2000, 535 [536]; LG Münster, WuM 1989, 508 = BeckRS 2013, 16744; LG Mannheim, WuM 1977, 121).“ (BGH aaO)

4. Umfang des Schadens
Durch den Verlust des Schlüssels könnte ein Sachschaden an der Schließanlage anzunehmen sein, welcher die Wohnungseigentümergemeinschaft dann nach § 249 II 1 BGB berechtigen würde, den für die Beseitigung des Sachschadens erforderlichen Aufwand auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. BGHZ 66, 239 [241] = NJW 1976, 1396 [zur Beschädigung eines Kfz]) und den für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrag geltend zu machen. Allerdings ist umstritten, ob der Verlust eines Schlüssels zu einem solchen Sachschaden an der Schließanlage führt.

a) Schlüsselverlust ist Sachschaden an Schließanlage
„Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das BerGer. folgt, soll der Verlust eines einzelnen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage“ sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austauschs der Schließanlage gem. § 249 II 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen (KG, NJW-RR 2008, 1245 [1246] = NZM 2009, 294; LG Münster, WuM 1989, 508 = BeckRS 2013, 16744; Lützenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, § 546 BGB Rn. 121).“ (BGH aaO)

b) Schlüsselverlust ist kein Sachschaden an Schließanlage
„Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 = BeckRS 2010, 14199; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, NZM 2000, 365 [366]; Flatow, NZM 2011, 660 [662]; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161 [162]; Zich, MietRB 2004, 302 [303]; Harsch in Schmid/Harz, Fachanwaltskomm. Mietrecht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284 d). Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 = BeckRS 2010, 14199; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, NZM 2000, 365 [366]; Flatow, NZM 2011, 660 [662]). Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung (AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 = BeckRS 2010, 14199; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Meyer-Abich in Kossmann, HdB der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22). Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden (Ruthe, NZM 2000, 365 [366]; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161 [162]; Harsch in Schmid/Harz, § 535 Rn. 284 d), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308). Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe (Flatow, NZM 2011, 660 [662]).“ (BGH aaO)

c) Auffassung des BGH
Der BGH hat sich der letztgenannten Auffassung angeschlossen.
„Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; MüKo-BGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jew. m.w.N.). Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträch-tigung der Sachsubstanz der Schließanlage.
Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das BerGer. die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substanzielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon auf Grund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einerMissbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotenzial stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotenzial in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.“
(BGH aaO)

4. Ergebnis
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat vor dem Austausch der Schließanlage keinen Schadensersatzanspruch gegen den Kl., so dass dieser auch nicht vom Bekl. die Freistellung von diesem Anspruch nach §§ 280 I, 241 II, 257 BGB verlangen kann.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Juli 2014