Grundsätze der Schadensberechnung bei Grundstücksgewährleistung (mit Jura-Lernvideo)

  1. Stellen sich die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als unverhältnismäßig dar, so kann der Käufer von dem Verkäufer nur Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Sache verlangen.
  2. Ob die Kosten unverhältnismäßig sind, ist auf Grund einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der in § 439 III BGB genannten Kriterien festzustellen.
  3. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
  4. Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Kosten kommt es auf den Beginn   der Mängelbeseitigung durch den Käufer an. Stellt sich während deren Ausführung heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde bzw. fortgeführt hätte.

BGH; Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 275/12

Examensrelevanz: §§ – Gewährleistungsrecht im Zusammenhang mit Grundstücken ist zwar kein klassisches Thema, kommt aber immer mal wieder vor.

Relevante Rechtsnormen: § 439 III BGB, §§ 437 Nr. 3, 280 I, 281 I 1 BGB

Die Entscheidung hat Herr RiLG Dr.  Martin Tonner hier im Video aufbereitet:

Fall:  Mit notariellem Vertrag vom 29.03.2004 kauften die Kl. und Dr. V von den Bekl. ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Preis von 260.000 €. In dem Kaufvertrag garantierten die Verkäufer, dass der Dachstuhl des Vorderhauses und des Seitenflügels nicht von Holzbock befallen ist und die Beseitigung eines durch ein holzschutztechnisches Gutachten festgestellten Anobienbefalls einen Kostenaufwand von höchstens 2.500 € brutto erfordert. Im Übrigen wurde ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel vereinbart. Nach der Übergabe des Grundstücks stellte sich heraus, dass der Dachbereich mit echtem Hausschwamm befallen war. Dr. V, an den die Kl. ihre Ansprüche abgetreten hatte, nahm die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch, woraufhin zunächst deren Schadensersatzpflicht dem Grunde nach festgestellt wurde. In dem Betragsverfahren wurden die Bekl. durch Teilurteil vom 28.06.2007 zur Zahlung von 89.129,86 € (85.231,67 € Sanierungskosten auf Gutachtenbasis für Holzbauteile Dachgeschoss, Balkenanlagen und Dachverband; 3898,19 € Sachverständigenkosten) verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Bekl. verpflichtet sind, Dr. V auch den weitergehenden Schaden zu ersetzen, der darauf zurückzuführen ist, dass das Haus mit echtem Hausschwamm befallen ist und deshalb Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Mit Schlussurteil vom 23.04.2009 wurden die Bekl. zur Zahlung weiterer 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Alle vorgenannten Urteile sind rechtskräftig. Dr. V trat seine Ansprüche an die Kl. ab, die die Bekl. auf Zahlung von weitergehendem Schadensersatz in Anspruch nimmt. Im Rahmen der Schwammbeseitigungsmaßnahmen seien weitere Sanierungskosten i.H.v. 499.728,86 €angefallen bzw. noch zu erwarten (Sanierung von Wohnungen und Fassade, Mietausfall, Auslagerungs- und Sachverständigenkosten; Umsatzsteuer für die zwischenzeitlich durchgeführte Sanierung der Holzbauteile). Diese hätten die Bekl. ebenso zu ersetzen wie vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 5.371,66 €. Besteht ein entsprechender Anspruch?

I. Wirkung des Grundurteils
Zunächst stellt sich die Frage, ob das zugunsten von Dr. V ergangene Urteil über die Haftung der Bekl. dem Grunde nach auch für die Kl.. gilt. Dies ist der Fall, wenn sich die Rechtskraft des Feststellungsurteils im Vorprozess auf die Kl. als Rechtsnachfolgerin von Dr. V erstreckt.
„[Die] Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz nach §§ 437 Nr. 3, 280 I, 281 I 1 BGB über den bisher zugesprochenen Betrag hinaus wegen des rechtskräftigen Teilurteils vom 28.6.2007 [steht fest]. Danach haben sie den weiteren Schaden zu ersetzen, welcher darauf zurückzuführen ist, dass das Objekt mit echtem Hausschwamm befallen ist und deshalb Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Die Rechtskraft dieses Urteils, das Dr. V gegen die Bekl. erstritten hat, wirkt gem. § 325 I ZPO auch zu Gunsten der Kl. (vgl. BGH,  NJW 1983, 2032).“ (BGH aaO)

II. Höhe des zu ersetzenden Schadens
Fraglich ist jedoch, ob die Bekl. dem Kl. auch Ersatz in der geltend gemachten Höhe schulden.

1. Kausalität zwischen Mietausfällen/Auslagerungskosten und Mangel
Soweit der Kl. Mietausfälle und Auslagerungskosten geltend macht, wären diese durch die ohnehin erforderliche Sanierung möglicher Weise ohnehin angefallen. Es stellt sich also die Frage, ob diese Schadensposten überhaupt kausal auf den hier relevanten Befall mit echtem Hausschwamm zurückzuführen sind.
„Nach allgemeinen Grundsätzen ist es Sache der Kl., darzulegen und zu beweisen, dass diese Kosten durch den Schwammbefall bedingt sind und nicht – wie von den Bekl. behauptet – bereits im Rahmen der parallel erfolgenden Komplettsanierung des Gebäudes anfallen.“ (BGH aaO)
Allerdings könnte hier eine Korrektur der sine-qua-non-Formel unter dem Gesichtspunkt der Doppelkausalität in Betracht kommen.

a) zwei äußere Ursachen
„Eine Doppelkausalität wird angenommen, wenn zwei Umstände einen Schaden verursachen und jeder für sich allein ausgereicht hätte, den ganzen Schaden zu verursachen. Dann sind beide Umstände als ursächlich zu behandeln (Senat, NJW 2004, 2526 [2528]; BGH, NJW 2013, 2018 Rn. 27 m.w.N.). Dafür ist nicht erforderlich, dass die Schädigung durch zwei verschiedene Personen erfolgt. Es genügt, wenn eine Person zwei Ursachen setzt, welche jede für sich den vollen Schaden herbeigeführt hätte (Senat, NJW 2004, 2526 [2528]; BGH, NJW 2013, 2018 Rn. 27). Auch steht der Annahme einer Doppelkausalität nicht entgegen, dass sich der Geschädigte das Verhalten des einen Schädigers im Verhältnis zum anderen Schädiger als eigenes anrechnen lassen muss (BGH, NJW 2013, 2018 Rn. 26 f.). In all diesen Fällen besteht ein Bedürfnis für eine wertungsmäßige Korrektur der Äquivalenztheorie, um zu verhindern, dass von zwei schädigenden Ereignissen letztlich keines zu einer Haftung führt.“ (BGH aaO)

b) Hinzutreten einer eigenen Handlung des Geschädigten
„Anders liegt es jedoch bei dem Verhältnis einer von außen gesetzten möglichen Schadensursache und einer eigenen Handlung des Geschädigten. Hier geht es nicht darum, dass die Anwendung der Äquivalenztheorie auf zwei mögliche Schadensursachen zu einer sachwidrigen Verneinung jeglicher Haftung führen würde. Vielmehr muss in diesen Fällen unter Anwendung des im Ansatz subjektbezogenen Schadensbegriffs (vgl. Senat, NJW 1998, 302 [304]; BGHZ 115, 364 [36] = NJW 1992, 302) festgestellt werden, inwieweit sich eine schädigende Handlung bei dem Geschädigten überhaupt nachteilig ausgewirkt hat. Einer wertenden Korrektur der Äquivalenztheorie bedarf es hier nicht.“ (BGH aaO)

c) Anwendung auf den Fall
Der Kl. hatte hier die Sanierung des Mietshauses ohnehin geplant, so dass es zu den Mietausfällen und Auslagerungskosten gekommen wäre.
„War die Komplettsanierung des gekauften Mietshauses ohnehin erforderlich und von den Käufern geplant, beruhen die damit verbundenen Kosten nicht auf einem weiteren schädigenden Ereignis, welches neben die mangelhafte Leistung der Bekl. tritt. Indem die Kl. die Schwammsanierungsarbeiten im Rahmen dieser Arbeiten ausführen ließ und damit weitere Mietausfälle sowie Ein- und Auslagerungskosten vermied, genügte sie lediglich ihrer Schadensminderungspflicht gem. § 254 II 1 BGB.“ (BGH aaO)

2. Ersparen eigener Aufwendungen
Bei der Berechnung der Höhe eines ersatzfähigen Schadens muss sich ein Geschädigter anrechnen lassen, dass er durch die Schadensbeseitigung eigene Aufwendungen erspart, die er ohne schädigendes Ereignis ohnehin hätte aufbringen müssen.
„Sofern die zur Behebung des Mangels erforderlichen Arbeiten von den Käufern auch bei einer mangelfreien Leistung durchgeführt worden wären, ist dies unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Nach dem schadensrechtlichen Bereicherungsverbot soll der Geschädigte nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde (BGHZ 173, 83 = NJW 2007, 2695 Rn. 18 m.w.N.; vgl. Senat, NJW-RR 2013, 825 Rn. 11). Im Kaufrecht führt dies dazu, dass der Käufer einer mangelhaften Sache grundsätzlich nicht besser stehen darf, als er bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung stünde (BGH, NJW-RR 2013, 825 Rn. 13, 16).
Schadensmindernd zu berücksichtigen sind jedoch nur solche Vorteile, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt, so dass sie dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unbillig entlastet. Vor- und Nachteile müssen bei wertender Betrachtung gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden sein (BGH, NJW-RR 2004, 79 [80] = NZM 2004, 100; BGHZ 173, 83 = NJW 2007, 2695 Rn. 18 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen regelmäßig vor, soweit der Geschädigte durch die Schadensbeseitigung eigene Aufwendungen erspart (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 168; Schubert in Bamberger/Roth, BGB, 3. Aufl., § 249 Rn. 137 m.w.N.; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., vor 249 Rn. 93;Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., 503 f.).“ (BGH aaO)
Im vorliegenden Fall führt die Beseitigung des Schwammbefalls dazu, dass auch Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, welche ohnehin geplant waren. Die dadurch ersparten eigenen Aufwendungen muss sich die Kl. von den Mängelbeseitigungskosten, welche den gesamten zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrag umfassen, abziehen lassen.
„Der Vorteilsausgleich beruht auf dem Gedanken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und erfordert eine wertende Betrachtung (BGHZ 198, 150 = NJW 2013, 3297 Rn. 22; BGHZ 173, 83 = NJW 2007, 2695 Rn. 18 m.w.N.). Für die Kl. wäre es ein unverdienter Vorteil, wenn sie die ohnehin vorgesehenen Sanierungsarbeiten teilweise auf Kosten der Bekl. durchführen könnte.“ (BGH aaO)

3. Abzug neu für alt
Darüber hinaus ist im Schadensrecht eine Vorteilsausgleichung anerkannt, wenn ein Geschädigter nach der Schadensbeseitigung einen besseren Zustand erreicht, als zuvor (sog. Abzug „neu für alt“.
„Ein solcher kommt in Betracht, soweit die Kosten der Schwammbeseitigung nach dem Vorstehenden ersatzfähig sind, also nicht für Maßnahmen anfallen, welche von den Käufern im Rahmen einer ohnehin vorgesehenen Sanierung durchgeführt werden sollten und zu einer Wertsteigerung des Grundstücks führen…. Unter anderem müssen zur Schwammbeseitigung auch Küchen und Bäder zerstört und wieder aufgebaut sowie Elektro-, Klempner- und Fliesenarbeiten durchgeführt werden. Dass es dadurch zu einer Wertsteigerung kommen kann, liegt auf der Hand und kann mit der Argumentation des BerGer., welche sich nur auf das Dachgebälk bezieht, nicht in Abrede gestellt werden.“ (BGH aaO)

4. Begrenzung des Schadensersatzes wegen Unverhältnismäßigkeit
Schließlich stellt sich die Frage, ob ein Schadensersatz wegen entstandener Mängelbeseitigungskosten auch durch den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beschränkt sein kann.

a) Anspruchsgrundlage
Anspruchsgrundlage für den Ersatz der Mängelbeseitigungskosten ist §§ 437 Nr. 3, 280 I, 281 I 1 BGB (sog. kleiner Schadensersatz).
„Nach §§ 437 Nr. 1, 439 I BGB …hat der Käufer bei Vorliegen eines Mangels hingegen einen Anspruch auf Nacherfüllung (BGB, BGHZ 193, 326 = NJW 2012, 2793 Rn. 32), welche nach seiner Wahl in Form der Beseitigung des Mangels oder der Lieferung einer mangelfreien Sache erfolgen kann. Unterbleibt die Nacherfüllung und steht dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zu, so kann er im Rahmen des kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen (vgl. Senat, BGHZ193, 326 = NJW 2012, 2793 Rn. 31; zum Werkvertragsrecht BGH,NJW 2013, 370 Rn. 10 m.w.N.).“ (BGH aaO)

b) Begrenzung auf unverhältnismäßige Kosten
Anders als im Werkvertragsrecht war es bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden, es sich auswirkt, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten unverhältnismäßig sind. In Betracht kommt in einem solchen Fall die Begrenzung auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwertes.
„Auszugehen ist davon, dass ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz wegen Mängel der Kaufsache auch dann gegeben ist, wenn der Verkäufer zu Recht nach § 439 III BGB einwendet, sie nicht beseitigen zu müssen, weil dies nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Der Gesetzgeber wollte auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung unter den Voraussetzungen von §§ 280 I, 281 BGB eröffnen. Das ergibt sich aus § 440 BGB, wonach es zur Entstehung des Schadensersatzanspruchs grundsätzlich einer Fristsetzung nicht bedarf, wenn der Käufer die Nacherfüllung gem. § 439 III BGB verweigert (BT-Drs. 14/4060, 232; vgl. zum Werkvertragsrecht BGH, NJW 2013, 370 Rn. 8).
Der Schadensersatzanspruch ist aber in entsprechender Anwendung des § 251 II 1 BGB auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Kaufsache beschränkt. Grund ist der mit § 439 III BGB beabsichtigte Schutz des Verkäufers (s. BT-Drs. 14/6040, 232). Der Verkäufer, der die Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern darf, kann nicht im Wege des Schadensersatzes verpflichtet sein, diese Kosten zu tragen. Der Umstand, dass der Schadensersatzanspruch anders als der Nacherfüllungsanspruch ein Vertreten müssen des Verkäufers voraussetzt, führt zu keiner anderen Beurteilung. Im Werkvertragsrecht entspricht es ständiger Rechtsprechung des BGH, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit nach § 635 III BGB das Verschulden des Unternehmers zu berücksichtigen ist (BGH, NJW 2013, 370 Rn. 12 m.w.N.). Für das Kaufrecht gilt nichts anderes. Hat der Verkäufer den Mangel zu vertreten, so ist dies in die nach § 439 III BGB vorzunehmende Abwägung einzustellen.“
Eine Beschränkung des Schadensersatzes auf eine Erstattung der Mängelbeseitigungskosten in Höhe eines angemessenen Betrags kommt nicht in Betracht. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat dies zwar für die Fälle des Verbrauchsgüterkaufs im Wege der Rechtsfortbildung zur Herstellung eines richtlinienkonformen Ergebnisses angenommen (BGHZ 192, 148 = NJW 2012, 1073 Rn. 35, 54). Die Voraussetzungen für eine derartige Beschränkung der Ersatzpflicht sind im vorliegenden Zusammenhang jedoch nicht gegeben. Bei dem hier in Rede stehenden Vertrag handelt es sich weder um einen Verbrauchsgüterkauf noch ist eine Regelungslücke gegeben. Kann der Verkäufer die Nachbesserung nach § 439 III BGB verweigern, ist es folgerichtig, ihn schadensersatzrechtlich nicht für einen Teil der Mängelbeseitigungskosten einstehen zu lassen, sondern den Schadensersatz auf die Höhe der Differenz des Wertes der Kaufsache in mangelfreiem und in mangelhaftem Zustand zu beschränken (zum Werkvertragsrecht BGH, NJW 2013, 370 Rn. 12; vgl. auch NZM 2010, 442 Rn. 11 f.).“
(BGH aaO)

c) Maßstab für Unverhältnismäßigkeit
Findet bei Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigungskosten eine Begrenzung auf den mangelbedingten Minderwert statt, so stellt sich die Frage, ab welcher Grenze dies anzunehmen ist.

aa) Bildung von Grenzwerten
„Verschiedentlich wird für die Feststellung der Unverhältnismäßigkeit an den Wert der Kaufsache in mangelfreiem Zustand angeknüpft und hiervon ausgehend der Versuch unternommen, Grenzwerte zu bilden. [wird ausgeführt]“ (BGH aaO)

bb) Einzelfallabwägung
Der BGH hält starre Grenzwert für untauglich und stellt auf eine Einzelfallabwägung ab.
„Starre Grenzwerte können diese umfassende Interessenabwägung nicht ersetzen. Allerdings bieten Grenzwerte in Form einer Faustregel einen ersten Anhaltspunkt und dienen damit der Rechtssicherheit (vgl. BGH, NJW 2009, 1660 Rn. 15). Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass ein Anspruch auf Nacherfüllung wegen unverhältnismäßiger Kosten dann verweigert werden kann, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Der Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand bietet … nicht stets einen geeigneten Anhaltspunkt. Liegen Mängel vor, die sich beispielsweise nur auf das Gebäude, nicht aber auf Grund und Boden auswirken oder die nur einen Teil des Gebäudes betreffen, stellt der Wert des mangelfreien Grundstücks unter Umständen kein ausreichendes Kriterium zur Begrenzung der Mängelbeseitigungskosten unter dem Gesichtspunkt der Unverhältnismäßigkeit dar. Da § 439 III 2 BGB auf die Bedeutung des Mangels abstellt und diese sich in dem mangelbedingten Minderwert des Grundstücks niederschlägt, bildet auch dieser Wert einen geeigneten Anhaltspunkt für eine Eingrenzung. Mängelbeseitigungskosten, die mehr als 200 % des mangelbedingten Minderwerts betragen, werden in der Regel nicht mehr als verhältnismäßig anzusehen sein (vgl. BGH, NJW 2009, 1660 Rn. 15 f.).
Allerdings geben die genannten Werte nur einen ersten Anhaltspunkt für die Annahme einer Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung. Maßgeblich bleibt eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Bei dieser ist insbesondere zu berücksichtigen, inwieweit der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat. In der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass bei vorsätzlichen Pflichtverletzungen (BGH, NJW 2006, 2399 = NZM 2010, 442 Rn. 24; Senat, NJW 1988, 699 [700]; BGHZ 62, 388 [39] =NJW 1974, 1552) oder sonstigem schweren Verschulden (Senat, NJW 1970, 1180 [1181]; BGHZ 59, 365 [36] = NJW 1973, 138) dem Schuldner auch sonst unverhältnismäßige Aufwendungen zuzumuten sind. Wie weit dies im Einzelfall gehen kann, bedarf ebenso wenig der Entscheidung wie die Frage, ob ein besonderes Interesse des Käufers an der Nacherfüllung zu berücksichtigen ist. Die Bekl. haften vorliegend nicht wegen des arglistigen Verschweigens eines Mangels; auch ist ein besonderes Interesse der Kl. an einer Nacherfüllung weder festgestellt noch geltend gemacht worden.“
(BGH aaO)

IV. Ergebnis
„Ausgehend von den bisherigen Feststellungen des BerGer., wonach das Gesamtobjekt im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm einen Zeitwert von 507.202 € hat und der Zeitwert des Gesamtobjekts ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt ernsthaft in Betracht, dass die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert von mehr als 200 % übersteigen und damit unverhältnismäßig sind.
Da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, muss das Berufungsurteil aufgehoben (§ 562 I ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückverwiesen werden (§ 563 I 1 ZPO).“
(BGH aaO)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  März 2015

Diese Ausgabe des Jura Espresso wurde gemeinsam mit dem Jura-Kofferverleih JurCase und der dynamischen Wissensplattform learnity.com erstellt. Dort findet ihr das gesamte Schuldrecht BT 1 als Online-Repetitorium.

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