Haftung des Ersteigerers auf Mietkaution auch bei Insolvenz des Voreigentümers

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

BGH; Urteil vom 07.03.2012 – XII ZR 13/10

Examensrelevanz:§§§ – Mietrechtliche Aufgabenstellungen kommen häufig vor, wobei sich auch die Frage nach dem Schicksal der Mietkaution bei Eigentumsübergang immer wieder stellt. Hier geht es um das Sonderproblem der Insolvenz des Voreigentümers.

Relevante Rechtsnormen:

Prüfungswissen „Die Mietsicherheit (vgl. Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, 36. Auflage 2012, Rn. 56-59)“ findet Ihr im Blog von heute morgen!

Fall: Der Kläger mietete gewerbliche Räume. Er zahlte eine vereinbarte Mietsicherheit von 813,14 € an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters erstand die Beklagte die durch den Insolvenzverwalter versteigerte Immobilie. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit. Dieser verweist darauf, dass er die Sicherheit wegen der Insolvenz vom Voreigentümer nicht erhalten habe. Hat der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

I. Anspruchsgrundlage
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist gesetzlich nicht geregelt.
Bei der Mietkaution handelt es sich um ein zusätzliches Sicherungsmittel. Die Pflicht zur Zahlung ist regelmäßig im Mietvertrag geregelt. Teilweise ist in den Mietverträgen auch ein Rückzahlungsanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geregelt. Ist dies nicht der Fall – was hier nicht bekannt ist – so stellt sich die Frage, woraus ein Rückzahlungsanspruch dann herzuleiten ist.
Ist zwar die Verpflichtung zur Kautionszahlung im Mietvertrag geregelt, so ist Rechtsgrund für die Hingabe der Kaution gleichwohl eine vom Mietvertrag zu trennende Sicherungsabrede. Der Mietvertrag stellt insoweit die causa für diese Sicherungsabrede dar. In der Sicherungsabrede selbst wird entweder ausdrücklich oder konkludent geregelt, für welche Forderungen die Sicherheit geleistet werden soll und was mit der Sicherheit geschieht, wenn der Sicherungszweck wegfällt. Sicherungszweck einer Mietkaution ist die Sicherstellung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen seinen Mieter.
Ist das Mietverhältnis beendet, ergeben sich abschließend keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr – hierfür ist im vorliegenden Fall nichts vorgetragen -, so hat der Mieter einen vertraglichen Rückgewähranspruch aufgrund der Sicherungsabrede auf Rückzahlung der geleisteten Kaution.
„Die Kaution, gleichgültig welche Rechtsnatur man ihr beimisst (vgl. Soergel-Siebert, aaO § 1204 Nr. 8), dient der Sicherung des Gläubigers, hier des Vermieters, für seine aus dem Vertragsverhältnis erwachsenden Ansprüche. Deshalb ist er bei Vertragsende zur Rückzahlung nicht verpflichtet, soweit seine fälligen Forderungen die Kaution erreichen oder übersteigen. Dem widerspricht § 5 Abs. 4 des Mietvertrages nicht. Die dort bestimmte Rückgewährpflicht des Beklagten bezieht sich ersichtlich nur auf den Fall, dass er keine fälligen Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen die Mieterin hat. Das ergibt sich aus dem Wesen der Kaution.“ (vgl. BGH NJW 1972, 721 [722]).

II. Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen
1. Vertragsverhältnis zwischen den Parteien
Zunächst stellt sich die Frage, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Mietverhältnis nebst Sicherungsabrede besteht. Das Mietverhältnis wurde zwischen dem Kl. und dem Voreigentümer geschlossen. Allerdings ist der Bekl. als Erwerber nach § 57 ZVG i.V.m. § 566a BGB in die durch das Mietverhältnis zwischen dem Kl. und dem Voreigentümer begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Er schuldet daher die Rückzahlung der Kaution in gleicher Weise wir der Voreigentümer.

2. Rückzahlungsreife
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution besteht nicht unmittelbar mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter erhält vielmehr einen Prüfungszeitraum, in welchem er ermitteln und entscheiden kann, ob ihm noch Anspruch gegen den Mieter aus dem beendeten Mietverhältnis zustehen. Regelmäßig wird dies nach Ablauf von 6 Monaten der Fall sein. Hier ist nach dem Sachverhalt bereits Abrechnungsreife gegeben.

III. Untergang des Anspruchs wegen der Insolvenz des Voreigentümers und fehlender gesonderter Anlage der Mietkaution
Grundsätzlich ist es Sache des Mieters auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten. Demgegenüber hat der Erwerber keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus zu verlangen. Dem Mieter könnte daher gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zustehen, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich gehindert sei.

1. Übernahme der Mietkaution als Pflicht nach den Versteigerungsbedingungen
Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt.
Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.
Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann (vgl. etwa BGH Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09NJW-RR 2010, 1237 Rn. 21), mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab.“ (BGH aaO)

2. gesetzlicher Ausschluss der Rückzahlungsverpflichtung
Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früherem Recht (§ 572 BGB aF) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr.
„Durch die geänderte Vorschrift wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111; MüKo-BGB/Häublein 5. Aufl. § 566a Rn. 13; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 566a Rn. 24; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/ Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566a Rn. 30; Löhnig/Gietel ZVG § 57 Rn. 27; Stöber ZVG 19. Aufl. § 57 Rn. 4.6; Böttcher ZVG 5. Aufl. § 57 Rn. 3; Hintzen/ Engels/Rellermeyer ZVG 13. Aufl. § 57 Rn. 14; Derleder WuM 2002, 239, 244), ebenso wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter veräußert wird, für die Rückzahlung haftet (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 a Rn. 7; MüKo-InsO/Eckert 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz 2. Aufl. Rn. 254; Derleder NZM 2004, 568,578; aA Noltin NZI 2007, 149). Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen (MüKo-BGB/ Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13).“ (BGH aaO)
Der vertragliche Anspruch des Kl., gerichtet gegen die Bekl. als ursprüngliche Vertragspartnerin der Sicherungsabrede, ist nicht durch Veräußerung des Grundstücks und die Nichtweitergabe der Kaution an die Erwerberin untergegangen.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Mai 2012