Immobilienleasing oder Gewerbemiete – Abgrenzungskriterien

Fall:  Die Parteien streiten um eine formformulierte Vertragsklausel in einem „Anlagenmietvertrag“, nach welcher der Beklagte die Instandhaltung des Gebäudes schuldet. Fraglich ist, ob eine solche Klausel der Prüfung standhält.

BGH ; Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120/13

Examensrelevanz: §§§ – AGB-Prüfungen sind regelmäßig Klausurthema.

Relevante Rechtsnormen: § 535 I 2 BGB

Nach § 307 I, II Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung des Verwendungsgegners anzunehmen, wenn die Klausel mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 I Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertrags-partner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 II Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu berücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen deshalb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (vgl. BGH, Beschl. v. 08.01.1986 – VIII ARZ 4/85, NJW 1986, 2102 f.)“ (BGH aaO.)
Das Mietrecht sieht in § 535 I 2 BGB als Hauptpflicht des Vermieters die Instandhaltung vor. Die vollständige Über-wälzung der Instandhaltungspflicht auf einen Mieter in allgemeinen Geschäftsbedingungen ist damit grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist lediglich individualvertraglich möglich. Fraglich ist jedoch, ob es sich rechtlich überhaupt um einen Mietvertrag handelt. Sowohl nach seiner inhaltlichen Gestaltung als auch nach dem von den Vertragsparteien verfolgten Zweck könnte es sich auch um einen Immobilienleasingvertrag handeln. Bei diesem wäre die Vereinbarkeit differenzierter zu betrachten.

I. Bestimmung des Vertragstypus

1. Begriff des Immobilienleasings
„Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzierungsleasings dar (vgl. BGH v. 25.01.1989 – VIII ZR 302/87, BGHZ 106, 304 = MDR 1989, 628 = NJW 1989, 1279), um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch für einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte – und beim Immobilienleasing regelmäßig lange – Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. BGH v. 04.02.2004 – XII ZR 301/01, BGHZ 158, 19 = MDR 2004, 766 f. = NZM 2004, 340 [342]; Urt. v. 11.03.1998 – VIII ZR 205/97, MDR 1998, 648 m. Anm. Friedrich = NJW 1998, 1637 f. m.w.N.). Der Leasingnehmer deckt mit den während der Vertragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab (Engel, NZM 1998, 785 [788]).“ (BGH aaO.)

2. Inhalt eines Mietvertrages
„Bestimmende Kriterien des Mietvertrags sind die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung eines regel-mäßig nach Zeitabschnitten bemessenen Mietzinses. Beim Leasingvertrag tritt zu diesen auch für ihn wesentlichen Merkmalen regelmäßig hinzu, dass der Leasinggeber zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasing-nehmers das zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut beschafft und vorfinanziert (BGH v. 28.03.1990 – VIII ZR 17/89, BGHZ 111, 84 = MDR 1990, 911 = NJW 1990, 1785 [1787 f.]).“ (BGH aaO.)

3. Anwendung auf den Fall
„Eine Gesamtschau der in dem Anlagen-Mietvertrag getroffenen Regelungen zeigt, dass der Anlagen-Mietvertrag rechtlich als Finanzierungsleasingvertrag zu qualifizieren ist. [Wird ausgeführt.]“ (BGH aaO.)

II. Inhaltskontrolle
Handelt es sich aber um einen Immobilienleasingvertrag, so könnte die Klausel einer Prüfung nach § 307 BGB standhalten.
„Auch wenn auf Finanzierungsleasingverträge in erster Linie Mietrecht anzuwenden ist (vgl. BGH, Urt. v. 08.11.1989 – VIII ZR 1/89, MDR 1990, 536 = NJW-RR 1990, 182 f. m.w.N.), muss deshalb bei einer Inhaltskontrolle jeweils das Eigengepräge des Leasingvertrags unter sachgerechter Bewertung der von den Parteien typischerweise verfolgten Interessen berücksichtigt werden. Soll eine Leasingvertragsklausel daraufhin geprüft werden, ob sie mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes unvereinbar ist (§ 307 II Nr. 1 BGB), so ist zunächst festzustellen, ob der typische Gehalt des Leasingvertrags in der betreffenden Frage mit demjenigen eines normalen Mietvertrags übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abweichung von einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht in Betracht (BGH v. 04.07.1990 – VIII ZR 288/89, BGHZ 112, 65 = MDR 1990, 1105 = NJW 1990, 3016 f.).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH zählt die Abwälzung der Sach- und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Leasingsache zum typischen Inhalt eines Leasingvertrags (BGH v. 22.01.1986 – VIII ZR 318/84, BGHZ 97, 65, 76 =
MDR 1986, 747 = NJW 1986, 1335 [1337]; v. 11.12.1991 – VIII ZR 31/91, BGHZ 116, 278 [287] = MDR 1992, 227 = NJW 1992, 683 [685]; Urt. v. 25.03.1998 – VIII ZR 244/97, MDR 1998, 835 = NJW 1998, 2284 f.). Entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäfts-bedingungen benachteiligen den Leasingnehmer daher nicht unangemessen. Das gilt auch für die weitgehende Frei-zeichnung des Leasinggebers von der eigenen Gewährleistung (so schon BGHZ 68, 118 = NJW 1977, 848). Dies liegt darin begründet, dass sich die Stellung des Leasingnehmers wesentlich von der des (langfristigen) Mieters unterscheidet. Während der Mieter das Objekt ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter vergleichbare Rechtsstellung (BGH v. 04.02.2004, aaO.). Dies recht-fertigt es, ihn – auch bei einem Immobilienleasingvertrag (vgl. BGH v. 25.01.1989 – VIII ZR 302/87, MDR 2015, 146 BGHZ 106, 304 = MDR 1989, 628 = NJW 1989, 1279 f.) – in Bezug auf die Sach- und Preisgefahr bei der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen ähnlich wie einen Käufer zu behandeln (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1855). Kann der Leasinggeber danach die von ihm nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen zu tragende Sach- und Preisgefahr durch Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Leasingnehmer abwälzen, erfährt dieser durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, durch die ihm die Instandhaltungsverpflichtung für das in seinem Interesse angeschaffte und von ihm genutzte Leasingobjekt übertragen wird, ebenfalls keine unangemessene Benachteiligung. Auch diese Regelung ist leasingtypisch und trägt dem berechtigten Werterhaltungs- und Sicherungsinteresse des Leasinggebers Rechnung (Staudinger/Stoffels, BGB 2014, Leasing, Rn. 212). [Rn. 39-40].“ (BGH aaO.)

III. Ergebnis

Die geprüfte Klausel ist wirksam.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Juli 2015