Kappungsgrenze für Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung

  1. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB darf auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche ange-geben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
  2. Der Vermieter hat hierbei die Kappungsgrenze des § 558 III BGB zu beachten.
  3. Aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich noch kein
    Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage
    (§ 313 BGB). Dem steht
    bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regel-mäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

BGH; Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Relevante Rechtsnormen: § 558 BGB, § 313 BGB

Fall: Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt. Hat die Vermieterin Anspruch auf die geltend gemachte Mieterhöhung?
Nach § 558 I BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Bei solchen Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und sind diese Gebiete in einer Rechtsverordnung bestimmt, so beträgt die Kappungsgrenze 15 %.

I. Maßgeblichkeit der tatsächlichen Wohnungsgröße
Es entspricht der Rechtsprechung des BGH, dass eine Wohnflächenabweichung nur erheblich ist, wenn sie mehr als 10 % ausmacht. Fraglich ist daher, welche Wohnfläche einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu Grunde gelegt werden kann.
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.“ (BGH aaO.)

II. Beachtung der Kappungsgrenze
„Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungs-vorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.“ (BGH aaO.)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Dezember 2015