Kein Fortbestehen des Mietverhältnisses bei Besitzaufgabe in der Vermieterinsolvenz

  1. Durch eine Sanierungsvereinbarung, durch welche sich der Mieter verpflichtet für die Dauer der Sanierung eine Ersatzwohnung zu bewohnen, wird das ursprüngliche Mietverhältnis nicht beendet, sondern nur geändert.
  2. Nach § 108 I 1 BGB kann der Mieter auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verlangen.
  3. Sinn und Zweck der Regelungen der §§ 103 ff., 108 ff. InsO gebieten eine Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 108 I InsO in der Insolvenz des Vermieters auf Mietverhältnisse, die im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits durch die Überlassung der Mietsache an den Mieter vollzogen sind.
  4. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht, die Wohnung dem Mieter schon überlassen wurde und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet.
  5. In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte.

BGH; Urteil vom 11.12.2014 – IX ZR 87/14

Examensrelevanz: §§ – Das Schicksal von Mietverhältnissen im Rahmen von Insolvenzverfahren kann in verschiedensten Fallkonstellationen eine Rolle spielen.

Relevante Rechtsnormen: § 108 I 1 BGB, § 566 BGB, Art. 14 I 1 GG

Fall:  Der Bekl. mietete am 19.09.1978 eine Wohnung im Haus in H. Die H (künftig: Schuldnerin) erwarb das Grundstück in der Absicht, das Miethaus umfangreich zu sanieren. Da die Wohnungen in dem Objekt während der geplanten Baumaßnahmen nicht mehr bewohnbar waren, schlossen die Schuldnerin und der Bekl. am 20.10.2010 eine Sanierungsvereinbarung. Danach sollte der Bekl. während der Sanierungsarbeiten in eine von der Schuldnerin angemietete Ersatzwohnung umziehen und nach Abschluss der Sanierung wieder in seine alte Mietwohnung zurückkehren. Gemäß der Vereinbarung zog der Bekl. in die Ersatzwohnung um. Die Sanierungsarbeiten wurden nicht zu Ende geführt. Auf Antrag der Schuldnerin wurde das Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eröffnet und der Kl. zum Insolvenzverwalter bestellt. Dieser lehnte gegenüber dem Bekl. die Erfüllung des Sanierungsvertrags gem. § 103 InsO ab und kündigte den Mietvertrag, weil es ihm infolge der zum Stillstand gekommenen Sanierungsarbeiten nicht möglich sei, dem Bekl. den Mietgebrauch zu gewähren. Der Bekl. trat dem entgegen und bestand auf der Einhaltung von Miet- und Sanierungsvertrag. Der Kl. hat deswegen den Bekl. auf Feststellung verklagt, dass das Mietverhältnis erloschen sei, hilfsweise auf Feststellung, dass die Erfüllungsansprüche gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar seien und weiter hilfsweise, dass das Mietverhältnis am 28.02.2013 geendet habe. Zu Recht?
Grundsätzlich bestehen Mietverhältnisse auch in der Insolvenz des Vermieters nach § 108 InsO fort. Allerdings gibt es hier die Besonderheit, dass der Bekl. im Rahmen des geschlossenen Sanierungsvertrages zunächst aus der Wohnung ausgeschlossen war. Insofern könnte für den Sanierungsvertrag § 103 I InsO eingreifen mit der Folge, dass der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Sanierungsvertrages ablehnen kann und dann auch das Mietverhältnis nicht mehr in Vollzug gesetzt wird.

I. Bestehen eines Mietverhältnisses
Zwischen der Schuldnerin und dem Bekl. bestand ein Mietverhältnis über Wohnraum, dessen Abwicklung sich nach den §§ 103 ff. InsO richtet.
„Der Bekl. und sein damaliger Vermieter haben einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. In die sich aus diesem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ist die Schuldnerin mit dem Erwerb der Wohnung an Stelle des ursprünglichen Vermieters nach § 566 I BGB eingetreten. Das zwischen der Schuldnerin und dem Bekl. bestehende Mietverhältnis ist nicht durch den vor der Insolvenzeröffnung geschlossenen Sanierungsvertrag beendet worden. Mit dieser Vereinbarung haben die Schuldnerin und der Bekl. das bestehende Mietverhältnis nur geändert. Der Bekl. war danach verpflichtet, für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen aus der Wohnung auszuziehen; erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen sollte er wieder in die Wohnung einziehen dürfen und hätte die Schuldnerin ihm die Wohnung wieder zum Gebrauch überlassen müssen. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat das Mietverhältnis unberührt gelassen; seine Abwicklung richtet sich aber nach den Regeln des Insolvenzrechts (vgl. MüKo-InsO/Kreft, 3. Aufl., § 103 Rn. 13 mit Nachw. aus der Rspr.).“ (BGH aaO)

II. Abwicklung des Mietverhältnisses nach Insolvenzrecht
Während der Insolvenzverwalter grundsätzlich nach § 103 InsO bei gegenseitigen Verträgen die Wahl er, ob der diese erfüllen oder die Erfüllung ablehnen will, gilt in der Insolvenz einer Vertragspartei gilt für Mietverhältnisse des Schuldners grundsätzlich § 108 I 1 InsO. Dieser verdrängt § 103 I InsO, soweit er anwendbar ist (vgl. BGHZ 173, 116 = NJW 2007, 3715 Rn. 9).
„Ansprüche aus einem nach § 108 I 1 InsO fortbestehenden Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss (§ 55 I Nr. 2 Fall 2 InsO). Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Mieter dagegen nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 108 III InsO; vgl. BGH, NZI 2003, 373 = NZM 2003, 472).
Insbesondere kann der Mieter auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verlangen. Denn der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache (§ 535 I 2 BGB) begründet unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, keine Insolvenzforderung (§ 108 III InsO), sondern eine Masseverbindlichkeit gem. § 55 I Nr. 2 InsO. Mit der Fortdauer des Mietverhältnisses besteht nämlich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach Verfahrenseröffnung weiter und ist vertragliche Gegenleistung des vom Mieter an die Masse weiter gezahlten Mietzinses (BGH, NZI 2003, 373 = NZM 2003, 472 m.w.N.).“
(BGH aaO)

III. Anwendbarkeit des § 108 I InsO im vorliegen Fall
Fraglich ist jedoch, ob § 108 I InsO angesichts der geschlossenen Sanierungsvereinbarung des es – als vorläufig gedachten – Auszugs des Bekl. hier anwendbar ist.

1. Besitzschutz des Mieters
108 I InsO soll vor allem den Besitz des Mieters schützen. Fraglich ist jedoch, ob der Bekl. nach dem Auszug der zu sanierenden Wohnung überhaupt noch deren Besitzer war.

a) Fortbestehen des unmittelbaren Besitzes
Unmittelbarer Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache, welcher mit dem – vorübergehenden Auszug – aus der Wohnung beendet wurde. Fraglich ist, jedoch, ob dies freiwillig geschehen ist.
„Durch das Verlassen der Wohnung hat der Bekl. freiwillig und willentlich die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung aufgegeben, die Wohnung zur Sanierung an die Schuldnerin übergeben und so den unmittelbaren Besitz an ihr nach § 856 I BGB verloren (vgl. MüKo-BGB/Joost, 6. Aufl., § 856 Rn. 2, 7). An der Freiwilligkeit ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Schuldnerin von ihm möglicherweise nach § 554 I, II 1 BGB in der zur Zeit der Sanierungsvereinbarung geltenden Fassung vom 02.01.2002 die vorübergehende Räumung der Mietwohnung im Rahmen der Pflicht, Baumaßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache zu dulden, hätte verlangen können. Eine solche Verpflichtung wird in Ausnahmefällen angenommen, etwa wenn Erhaltungsmaßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können und sichergestellt ist, dass die Baumaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und die Finanzierung geregelt ist (LG Braunschweig, DWW 1965, 85; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 555 a Rn. 9; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 555 a Rn. 34). Abgelehnt wurde sie etwa bei einer Sanierungsmaßnahme zur Modernisierung eines Gebäudes, die sich über 14 Monate hinziehen sollte (LG Berlin, WuM 2014, 96). Ob der Bekl. nach dieser Rechtsprechung tatsächlich aus seiner Wohnung hätte ausziehen müssen, ist nicht festgestellt, Vortrag hierzu fehlt. Darauf kommt es auch nicht an. Mit der Sanierungsvereinbarung, in der die Schuldnerin dem Bekl. weitgehende finanzielle und sonstige Zugeständnisse gemacht hat, damit dieser durch seinen Auszug die beabsichtigte Komplettsanierung ermöglichte, wollten die Vertragsparteien ohne Hinzuziehung von Gerichten das Problem unter Abwägung der beiderseitigen gegenseitigen Interessen einvernehmlich, damit aber auch freiwillig, lösen.“ (BGH aaO)
Es könnte aber ein Fall der vorübergehenden Verhinderung in der Ausübung der Gewalt nach § 856 II BGB gegeben sein. Allerdings hatte der Bekl. nach den Vereinbarungen des Sanierungsvertrags während der Dauer der Sanierung keine Möglichkeit der Gewaltausübung mehr (vgl. MüKo-BGB/Joost, § 856 Rn. 14).
„Unmittelbare Besitzerin der Wohnung war vielmehr mit der Wohnungsübergabe die Schuldnerin und nach der Insolvenzeröffnung der Kl. (§ 148 I InsO).“ (BGH aaO)

b) Innehabung mittelbaren Besitzes
Der Bekl. könnte aber nach seinem Auszug auch nach § 868 BGB mittelbarer Besitzer der streitgegenständlichen Wohnung geworden sein, falls der der Sanierungsvertrag dem Bekl. den mittelbaren Besitz vermittelte. Dies ist aber nicht der Fall.
„Denn die Schuldnerin hat als unmittelbare Besitzerin gegenüber dem Bekl. den Besitz nicht in Anerkennung eines Besitzvermittlungsverhältnisses ausgeübt (MüKo-BGB/Joost, § 868 Rn. 8). Aus dem Sanierungsvertrag ergibt sich an keiner Stelle, dass sie die Wohnung für die Dauer der Sanierung für den Bekl. besitzen sollte. Sie war auch nicht diesem gegenüber auf Grund des Sanierungsvertrags zeitweise zum Besitz berechtigt. Vielmehr ergab sich ihr Recht zum Besitz allein aus ihrer Stellung als Eigentümerin (§ 872 BGB). Mithin war dem Bekl. die Wohnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung nicht – wie nach dem Mietverhältnis im Grundsatz geschuldet – überlassen (vgl. hierzu BGHZ 65, 137 [139] = NJW 1976, 105; BGH, NJW-RR 1989, 589 = ZIP 1989, 375 [376]; Eckert, EWIR 1989, 665).“ (BGH aaO)

2. kein Besitzschutz für den besitzlosen Mieter
Wenn § 108 I InsO dem Besitzschutz des Mieters dient, so stellt sich die Frage, ob diese Regelung nicht dann unanwendbar wird, wenn zwar das Mietverhältnis noch fortbesteht, der Besitz des Mieters jedoch beendet wurde. Dem Wortlaut nach kommt es auf das Bestehen des Vertragsverhältnisses an. Allerdings könnte die Vorschrift dahingehend auszulegen sein, dass sie grundsätzlich nur zur Anwendung kommen soll, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen in Vollzug gesetzt worden war und weiterhin vollzogen wurde.
„Das BerGer. hat im Ansatz richtig erkannt, dass die Vorschrift des § 108 I 1 InsO nach der Rechtsprechung des BGH auf Fälle nicht anwendbar ist, in denen die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters dem Mieter noch nicht überlassen war (BGHZ 173, 116 =NJW 2007, 3715 Rn. 13 ff.). Denn eine wortgetreue Anwendung dieser Regelung würde den Mieter eines in Insolvenz geratenen Vermieters in unangemessener Weise vor anderen Gläubigern bevorzugen. Sinn und Zweck der Regelungen der §§ 103 ff., 108 ff. InsO gebieten eine Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 108 I InsO in der Insolvenz des Vermieters auf Mietverhältnisse, die im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits durch die Überlassung der Mietsache an den Mieter vollzogen sind (BGHZ 173, 116 = NJW 2007, 3715 Rn. 18).“ (BGH aaO)
Ohne Vollzug des Mietverhältnisses kann man nicht von einem „verdinglichten Rechtsverhältnis“ sprechen. Es widerspräche einem gerechten Ausgleich der Gläubigerinteressen, wenn zu Lasten der Masse die Herstellungskosten vorfinanziert werden müssten, um einen Gläubiger zu bevorzugen, wobei offen ist, für welchen Zeitraum dessen zukünftige Gegenleistung (Mietzinszahlung) noch erfolgen wird.
„Das Insolvenzverfahren ist jedoch auf eine zügige Abwicklung angelegt. Kann das schuldnerische Unternehmen nicht saniert werden, ist das Schuldnervermögen zu verwerten und der Erlös nach Abzug der Kosten unter die Insolvenzgläubiger zu verteilen (§ 1 S. 1 InsO). Dem widerspricht es, die Masse zu Vorleistungen zu verpflichten, die sich erst nach zehn oder mehr Jahren auszahlen (BGHZ 173, 116 = NJW 2007, 3715 Rn. 22; auch BGH, NJW-RR 2012, 182 = ZIP 2011, 2262 Rn. 6). Diese Erwägungen treffen auch auf vorliegenden Fall zu (a.A. MüKo-InsO/Eckert, § 108 Rn. 12 b; vgl. auch Jaeger/Henckel, KO, 9. Aufl., § 19 Rn. 43; Jaeger/Jacoby, InsO, § 108 Rn. 110 f.).
Der Kl. hat in Abrede gestellt, die zur Herstellung der Mietsache erforderlichen Kosten aus der Masse aufbringen oder anderweitig finanzieren zu können. Die Ansprüche des Bekl. auf Schadensersatz wegen Nichtüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung und auf Zahlung der im Sanierungsvertrag vereinbarten Vertragsstrafe wären bei Anwendung von § 108 I 1 InsO Masseverbindlichkeiten, die zur Unzulänglichkeit der Masse führen könnten. Übermäßige Belastungen zu Gunsten eines einzelnen Gläubigers von der Masse fernzuhalten, war gerade der Grund für die vom BGH vorgenommene teleologische Reduktion (vgl. Lohmann, FS G. Fischer, 2008, 333 [344 f.]).
Das Interesse des Bekl. an der Mietsache beschränkt sich darauf, dass sein mit der Schuldnerin geschlossener Sanierungsvertrag durchgeführt wird. Bei wertender Betrachtung besteht kein Unterschied zu anderen gegenseitigen Verträgen, die dem Wahlrecht des Verwalters nach § 103 I InsO unterfallen. Erst dann, wenn der Mieter die Mietsache in Gebrauch hat, ist ein berechtigtes Vertrauen auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit oder auf die Einhaltung vertraglicher Kündigungsfristen anzuerkennen (vgl. Lohmann, FS G. Fischer, 333 [345]).“
(BGH aaO)
Nach diesen Erwägungen ist der nicht besitzende Mieter in der Insolvenz des Vermieters weniger geschützt als der besitzende Mieter.

„Dies ist auch bei der Wohnraummiete nicht unbillig; denn nur für den besitzenden Mieter bildet die Wohnung den Mittelpunkt seiner privaten Existenz (BVerfGE 134, 242 = NVwZ 2014, 211 Rn. 270; vgl. BGHZ 179, 289 = NJW 2009, 1200 Rn. 14).“ (BGH aaO)

IV. Vereinbarkeit mit mietrechtlichen Wertungen
Fraglich ist, ob dieser Standpunkt mit den mietrechtlichen Regelungen der §§ 549 ff. BGB zu vereinbaren ist.

1. Verpflichtung des Erwerbers aus dem Mietvertrag nur, wenn Wohnung schon an Mieter überlassen
„Nach dem Wortlaut des § 566 I BGB tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht (vgl. MüKo-BGB/Häublein, §566 Rn. 12). Der Erwerber tritt danach nicht in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar bereits vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen worden ist, worunter regelmäßig die Besitzübergabe an den Mieter zu verstehen ist (MüKo-BGB/Häublein, § 566 Rn. 14; vgl. aber auch BGH, NJW-RR 1989, 589 = ZIP 1989, 375 [376]; Eckert, EWIR 1989, 665).“ (BGH aaO)

2. keine Verpflichtung des Erwerbes aus dem Mietvertrag, wenn Besitz an Wohnung schon aufgegeben
„Entsprechendes hat die Rechtsprechung über den Wortlaut der Regelung hinaus nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB angenommen, wenn der Mieter trotz Fortbestehens des Mietverhältnisses schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber aus der Mietwohnung ausgezogen ist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung auf Grund wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung als berechtigter Besitzer soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss.
Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet (BGH, NJW 2010, 1068 = NZM 2010, 273 Rn. 21). Die aus dem Normzweck des § 566 BGB abgeleitete Begrenzung seines Schutzbereichs wirkt nicht nur, wenn ein Mieter im Zeitpunkt der Veräußerung bei bestehendem Mietverhältnis aus dem Mietobjekt vorzeitig ausgezogen war (BGH, NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 Rn. 8, 10), sondern auch dann, wenn der Mieter infolge vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgezogen war und der Mietvertrag wegen der Täuschung nicht rechtswirksam beendet wurde (vgl. BGH,NJW 2010, 1068).“
(BGH aaO)

3. Vereinbarkeit der Differenzierung mit Art. 14 I 1 GG
Die nach dem ausgeübten Besitz vorgenommene Unterscheidung findet ihre innere Berechtigung in der Verfassung.

„Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist als Eigentum i.S.v. Art. 14 I 1 GG anzusehen und deshalb ebenso grundgesetzlich geschützt wie die Eigentumsposition des Vermieters. Dieser grundrechtliche Schutz setzt aber voraus, dass der Mieter Besitzer der gemieteten Wohnung ist, dass das Mietverhältnis mithin in Vollzug gesetzt ist (vgl. BVerfGE 89, 1 [5] = NJW 1993, 2035;BVerfG, NJW 2000, 2658 [2659] = NZM 2000, 539; NJW 2011, 1723= WuM 2011, 355 [356 f.]; BVerfGE 134, 242 = NVwZ 2014, 211 Rn. 270; BGHZ 179, 289 = NJW 2009, 1200; BGH, NJW-RR 2011, 1517 = WM 2011, 2144 Rn. 11; vgl. Papier in Maunz/Dürig, GG, 2014, Art. 14 Rn. 202; Lohmann, FS G. Fischer, 333 [345]).“ (BGH aaO)

4. Anwendung auf den Fall
Der Kl. hat die Wohnung zwischenzeitlich veräußert, so dass § 566 I BGB zu Gunsten des Beklagten nicht zur Anwendung kommt, weil er zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht Besitzer der Wohnung war. Er kann daher seinen Anspruch auf Übergabe der Mietwohnung gegenüber dem Erwerber nicht durchsetzen.
„Aber auch wenn der Kl. die sich im Rohbauzustand befindliche Wohnung nicht veräußert hat, kann der Bekl. sie nicht beziehen, weil sie nicht bewohnbar ist. In beiden Fällen blieben dem Bekl. – sollte § 108 I 1 InsO zur Anwendung kommen – gegen die Masse nur Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche. Eine Bevorzugung des Bekl. gegenüber den Insolvenzgläubigern wegen solcher Ansprüche widerspricht aber den sich aus §§ 103 ff. InsO ergebenden Wertungen des Gesetzgebers.“ (BGH aaO)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  März 2015