Mietermehrheit nach Tod des Mieters – Wirksamkeit einer Kündigung

BGH; Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14

Examensrelevanz: §§ – Die mietrechtlichen Folgen eines Erbfalls werden immer wieder mal geprüft.

Relevante Rechtsnormen:

Fall:  Die Bekl. und ihre Schwester Carolin S sind Erbinnen nach ihrer am 07.01.2012 verstorbenen Mutter, die auf Grund eines Mietvertrags vom 05.03.1995 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung in Berlin war. Die Kl. ist die Vermieterin. Die Bekl. und ihre Schwester zeigten der Kl. mit Schreiben vom 01.02.2012 den Tod ihrer Mutter an. Das Schreiben war mit den Absenderanschriften der Bekl. unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D. versehen. Sie trugen darin unter anderem vor: „Wir haben mit unserer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt und sind nun nach § 563 II BGB per Gesetz an die Stelle unserer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von Sophie S. überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an Sophie S.“

Hierauf erklärte die Kl. mit Schreiben vom 29.02.2012 die Kündigung. Als Empfänger ist in dem Kündigungsschreiben unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben: „Frau S., Sophie“, wobei der Vorname handschriftlich eingefügt ist. In dem Kündigungsschreiben heißt es: „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben. Ich kündige zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristgerecht … .“ Auf dem Schreiben befindet sich ein handschriftlicher Vermerk, der von der Bekl. unterschrieben ist: „Am 29.02.2012 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau Carolin S., weitergeleitet.“ Ist die Kündigung wirksam

I. formelle Wirksamkeit der Kündigung
„Die (formelle) Wirksamkeit der Kündigung vom 29.02.2012 scheitert jedenfalls nicht daran, dass sich die Kündigung nur an die Bekl. und nicht an deren Schwester Carolin S richtete.“ (BGH aaO.)

II. materielle Wirksamkeit der Kündigung

  1. Inhalt der Kündigungserklärung
    „Zutreffend hat das BerGer. angenommen, dass die Kündigungserklärung der Kl. vom 29.02.2012 dahingehend auszulegen ist, dass sie (auch) eine Kündigung nach § 564 BGB enthält. Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des BerGer. hat die Kl. durch die Formulierung „hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 (…) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben“ den Eintritt der Bekl. in das Mietverhältnis gem. § 563 BGB bestritten und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in § 564 BGB gegen die Bekl. als (Mit-)Erbin und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt.“
  1. Kündigung gegenüber allen Erben
    Die Kündigung gem. § 564 BGB muss gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen. Fraglich ist, ob dies der Fall ist.

„Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier die Kündigungserklärung – ist gem. §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat (stRspr; BGH, NJW 2008, 2702 Rn. 30). Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (BGHZ 36, 30 [33] = NJW 1961, 2251; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 133 Rn. 9).

Zwar ist ein entsprechender Wille der Kl. aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der Bekl. als Empfängerin – entgegen der Ansicht der Revision – nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ zu entnehmen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zusatzes auf diesem Schreiben. Hiernach verpflichtete sich die Bekl. die Kündigung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten.“ (BGH aaO)

  1. Einhaltung der Monatsfrist
    Mit diesem Inhalt ist das Kündigungsschreiben vom 29.02.2012 beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des § 564 S. 2 BGB auch rechtzeitig zugegangen.

III. Ergebnis
„Das BerGer. wird hinsichtlich der bei der Klärung der materiellen Begründetheit der Kündigung gem. § 564 BGB vorab zu prüfenden Frage, ob ein Eintritt der Bekl. in das Mietverhältnis gem. § 563 II 1 BGB als im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebendes Kind erfolgt ist, zu bedenken haben, dass insoweit keine überspannten Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere muss das Kind gem. § 563 II 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben, sondern es reicht aus, dass es lediglich in dessen Haushalt gelebt hat.“ (BGH aaO.)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) März 2015