OLG Hamm: Silberfische als Sachmangel bei Wohnungskauf

Der Umstand, dass Insekten der Art Lepisma saccharina (Silberfischchen) im geringen Umfang in einer veräußerten gebrauchten Eigentumswohnung vorzufinden sind, begründet nicht einen kaufvertraglichen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB.

OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2017 – I-22 U 64/16NJW-RR 2017, 1400

Relevante Rechtsnormen: §§ 323 Abs. 5 BG, § 434 Abs. 1 S. 2 BGB

Fall: Die Kl. erwarb mit notariellem Vertrag des Notars B in S. vom 04.12.2013 von dem Bekl. eine Eigentumswohnung. § 4 des notariellen Kaufvertrags lautet wie folgt:
4. Die Käuferin hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt und kauft ihn im gegenwärtigen ihr bekannten Zustand. Der Käuferin ist bekannt, dass das Wohnungseigentum ca. im Jahr 1994 errichtet wurde und seitdem nicht mehr in der grundlegenden Bausubstanz erneuert wurde. Ansprüche und Rechte der Käuferin wegen eines Sachmangels des Grundstücks sowie der im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Gebäudeteile sind ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Arglist oder Täuschung. Garantien werden keine abgegeben. (…) Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind, auch Mängel bisher nicht aufgetreten sind.
Die Kl. hat wegen Befalls mit Silberfischen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und begehrt die Rückzahlung des Kaufpreises. Zu Recht?

I. Anspruch aus Sachmängelgewährleistung
Ein Anspruch der Kl. auf Rückzahlung des Kaufpreises könnte sich aufgrund des am 07.04.2015 erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag aus. §§ 323, 346 ff. BGB ergeben oder als großer Schadensersatz aus §§ 280, 281 BGB. Beide Ansprüche setzten jedoch das Vorliegen der Voraussetzungen eines Gewährleistungsanspruchs gem. §§ 433, 434, 437 Nr. 2 u. 3, 440 BGB voraus.

Es stellt sich die Frage, ob das Auftreten von Silberfisch ihren einen Sachmangel der Eigentumswohnung darstellt.
Soweit eine Sache nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB mangelhaft ist, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde und die Sache die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist, ist festzustellen, dass eine solche Beschaffenheitsvereinbarung hier nicht vertraglich erfolgt ist. Auch ist nach §§ 434 Abs. 1 S. 1, 276 Abs. 1 BGB keine Garantie übernommen worden, sodass sich ein Sachmangel nur nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB ergeben kann.
Nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Sache frei von Mängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (Nr. 1), sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (Nr. 2).

1. Insektenbefall als Beschaffenheit einer Kaufsache
Beschaffenheiten sind die der Kaufsache unmittelbar physisch anhaftenden Eigenschaften (BT-Ds 14/6040, 213) sowie die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen (BGH, NJW 2013, 1671 Rn. 10), und soweit sie die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben (BGH, NJW 2013, 1948 Rn. 15; NJW 2011, 1217 [1218] Rn. 13).
Deshalb zählt ein Insektenbefall einer Wohneinheit eines Grundstücks ohne Weiteres zu dessen Beschaffenheit, unabhängig davon, ob von dem Insektenbefall eine Substanzbeeinträchtigung (Hausbock) oder eine Gesundheitsgefahr (Kakerlaken) ausgegangen ist, ausgeht oder zu besorgen ist, ob es sich um eine vorübergehende Belastung handelt (einzeln auftretende Fluginsekten) oder um eine Belastung von gewisser Dauer, ob es sich um Einzeltiere (Spinnen) oder um mehr oder weniger stark reproduktive, in Kolonien lebende Arten handelt (Ameisen, Bienen, Hornissen, Wespen, Silberfische), auch wenn sie für Mensch und Tier keine unmittelbare Gefahr darstellen.“ (OLG Hamm a.a.O.)

2. Insektenbefall als Mangel einer Kaufsache
Eine vorhandene Beschaffenheit (hier: Insektenbefall) rechtfertigt jedoch nur dann die Annahme eines Sachmangels, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten nachteilig abweicht.

a) geschuldete Beschaffenheit einer Eigentumswohnung
„Eine Eigentumswohnung, hinsichtlich derer sich weder aus dem Kaufvertrag noch aus seinen Begleitumständen Hinweise auf eine davon abweichende Zweckbestimmung ergeben, muss sich daher in erster Linie für Wohnzwecke von Menschen eignen.
Diese vertraglich vorausgesetzte Bestimmung beinhaltet, dass sie eine Beschaffenheit aufweist, die bei Eigentumswohnungen üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. In Fällen, wo sich eine derartige, dem Vertrag zugrundeliegende Zweckbestimmung ergibt, ist ein Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 434 I S. 2 Nr. 2 BGB weder möglich noch bei diesem Verständnis der nach dem Vertrag zugrundegelegten Beschaffenheit erforderlich (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76 Aufl. 2017, § 434 Rn. 25; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 434 Rn. 83).“ (OLG Hamm a.a.O.)

b) Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit
Die Eigentumswohnung ist daher nur dann nach § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB mangelhaft, wenn sie sich zu dieser vertraglich vorausgesetzten Verwendung, also zum Wohnen von Menschen, nicht eignet.
„Entgegen der Auffassung der Kl. kann der Erwerber einer gebrauchten, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses rund 19 Jahre alten Eigentumswohnung nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischen ist. Ein solcher Zustand entspräche auch nicht dem Üblichen. [wird ausgeführt]. [Ein] ein gewisser Grundbestand von Silberfischen in Wohnungen [ist] weder unüblich noch ist die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten.
Für die Frage, ob generell eine absolute Freiheit einer Wohnimmobilie von Silberfischen zu erwarten ist, ist für den Senat bedeutend, dass von den Tieren grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgeht, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl mit den vertraglich vorausgesetzten Wohnzwecken unvereinbar erscheinen ließe. Deshalb ist eine völlige Freiheit von Silberfischen nicht erforderlich, um eine Eignung zu Wohnzwecken zu begründen.“ (OLG Hamm a.a.O.)
Deshalb begründet es keinen Mangel, wenn die Eigentumswohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrenübergangs am 23.03.2014 nicht völlig frei von Silberfischen war.

Die Eigentumswohnung war daher im Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelfrei. Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus Sachmängelhaftung besteht nicht.

II. Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen
Es könnte ein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2, 249 BGB bestehen.

„Zwar gewähren diese Bestimmungen die begehrte Rechtsfolge der Rückabwicklung eines Kaufvertrags, wenn sich der Erwerber infolge einer Täuschungshandlung des Verkäufers vom Vertrag lösen will (nach z.B. BGH, NJW 1998, 302, finden diese Bestimmungen auch im Sachbereich der Gewährleistungsrechte Anwendung, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat, BGHZ 180, 205 = NJW 2009, 2120 Rn. 19).
Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels ist aber nicht bewiesen, weil es am Nachweis der erforderlichen Kenntnis beziehungsweise mindestens des billigenden Fürmöglichhaltens des Sachmangels bei Vertragsabschluss fehlt.“ (OLG Hamm a.a.O.)
Ein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags ergibt sich auch nicht aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2, 249 BGB.

III. Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung
„Die Rückabwicklung des Kaufvertrags kann die Kl. auch nicht auf die Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung gem. §§ 812ff., gegebenenfalls i.V.m. §§ 292, 987ff. BGB nach Anfechtung des Grundstückskaufvertrags wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB stützen. Ungeachtet der von ihr abgegebenen und zulässigerweise von einer Rechtsbedingung abhängig gemachten Anfechtungserklärung hat sie den erforderlichen Anfechtungsgrund einer arglistigen Täuschung nicht bewiesen.“ (OLG Hamm a.a.O.)

IV. Anspruch aus unerlaubter Handlung
„Schließlich kann die Kl. ihre Ansprüche auch nicht auf unerlaubte Handlung stützen, weil dazu gleichfalls der Nachweis einer vorsätzlichen Täuschung erforderlich wäre, welcher ihr nicht gelungen ist.“ (OLG Hamm a.a.O.)