Räumungsverfügung gegen Dritten bei Gewerberaummiete

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von vermietetem Gewerberaum durch einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 940a II ZPO gestützt werden.

OLG Celle; Beschluss vom. 24.11.2014 – 2 W 237/14

Examensrelevanz: §§§ – Diese Frage dürfte hauptsächlich für das 2. Examen relevant sein.

Relevante Rechtsnormen: §§ 940a II ZPO

Nach § 940a II ZPO darf die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Das OLG Celle hat sich mit der Frage befasst, ob diese Vorschrift entsprechend auch bei vermietetem Gewerberaum herangezogen werden und eine einstweilige Verfügung unter denselben Voraussetzungen gegen den Dritten erlassen werden kann. Dies hat das OLG Celle verneint.
„Das LG hat … zutreffend angenommen, dass sich eine entsprechende Anwendung des § 940a II ZPO im Gewerberaummietrecht verbietet. Die Antragstellerin verkennt, dass die Vorschrift des § 940a I ZPO, nach der eine Räumung auch gegen einen Dritten angeordnet werden kann, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat, angesichts der klaren Gesetzeslage ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist. Insoweit kann sie die Antragstellerin weder mit Erfolg auf die vereinzelt gebliebene Entscheidung des LG Hamburg berufen, die den § 940 II ZPO aufgrund eines „Erst-Recht-Schlusses“ auch auf die Gewerberaummiete erstrecken will, weil bei der Nachteilsabwägung ein nicht so überragendes Rechtsgut wie die grundrechtlich geschützte Wohnung betroffen sei (LG Hamburg v. 27.06.2013 – 334 O 104/13, NJW 2013, 3666), noch auf die von ihr angeführten Literaturmeinungen, die im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum MietRÄndG 2013 ein praktisches Bedürfnis für eine Ausweitung des § 940 II ZPO auch auf einstweilige Verfügungen im Gewerberaummietrecht bejaht haben. Ob eine analoge Anwendung der Norm rechtspolitisch sinnvoll wäre, weil die Missbrauchsfälle in der Gewerberaummiete genauso vorkommen wie in der Wohnraummiete, wie die Antragstellerin für den vorliegenden Fall geltend macht, ist unerheblich. Denn angesichts der Eindeutigkeit der gesetzlichen Regelung ist eine analoge Anwendung des § 940a II ZPO außerhalb von Wohnraummietverhältnissen nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. KG v. 05.09.2013 – 8 W 64/13, MDR 2013, 1337 = NJW 2013, 3588; LG Köln v. 12.06.2013 – 1 T 147/13, NJW 2013, 3589; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 940a Rn. 4; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 72. Aufl. 2014, § 940a Rn. 3; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686 [694]), der auch der Senat uneingeschränkt folgt, nicht möglich. Es fehlt nämlich bereits an der für einen Analogieschluss erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereichs von 940 a II ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von der „Räumung von Wohnraum“ spricht. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen die Anwendbarkeit der Norm auf sonstige Mieträume, da der Gesetzgeber die MDR 2015, 148Vorschrift im Zuge des MietRÄndG unter der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ angesiedelt hat. Schließlich ergibt sich eindeutig aus den Gesetzgebungsmaterialien zum MietRÄndG 2013 (vgl. insb. die Begründung des Regierungsentwurfs v. 15.08.2012, BT-Drucks. 17/10485, 33 f.), dass der Gesetzgeber im Zuge der Reform auf die von ihm als abänderungsbedürftig gewerteten Missstände allein bei der Wohnraummiete reagieren und eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln gegen dem Vermieter bis dahin unbekannte mitbesitzende Untermieter, Familienmitglieder, Lebenspartner oder sonstige Personen schaffen wollte. Obwohl im Gesetzgebungsverfahren entsprechende Regelungen auch für das Gewerberaummietrecht angeregt wurden (vgl. etwa Streyl, NZM 2012, 256) und der Deutsche Mietgerichtstag e.V. in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf eines MietRÄndG ausdrücklich gefordert hatte, in einem § 940b ZPO die Anwendbarkeit zumindest des § 940a II BGB auch für Gewerberaummietverträge anzuordnen (hierzu etwa Börstinghaus, juris PR-MietR 22/2013, Anm. 5), hat der der Gesetzgeber diese ihm bekannten Anregungen nicht aufgegriffen und sich damit bewusst für eine Beschränkung der Vollstreckungserleichterungen auf das Wohnraummietrecht entschieden. Daraus folgt aber zwingend, dass die Vorschrift mangels planwidriger Regelungslücke auch nicht analog oder im Sinne eines „Erst-Recht-Schlusses“ auf die Gewerberaummiete angewandt werden kann. Es liegt vielmehr nach dem Willen des Gesetzgebers eine eng auszulegende, auf den Wohnraum zugeschnittene Ausnahmevorschrift vor (vgl. KG v. 05.09.2013, aaO.; LG Köln v. 12.06.2013, aaO.; Vollkommer, aaO., § 940a Rn. 4; Börstinghaus, juris PR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686 [694]).“
(OLG Celle aaO.)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) April 2015