Räumungsvergleich – Keine gerichtliche Verkürzung analog § 794a ZPO

Die erstmalige Verkürzung einer im Prozessvergleich vereinbarten Räumungsfrist rechtfertigt sich weder aus einer direkten noch einer analogen Anwendung der §§ 794 a I 1, II ZPO.

LG München; Beschluss vom 07.10.2014 – 14 T 17971/14

Examensrelevanz: §§ – Eine vollstreckungsrechtliche Fragestellung, die sich grundsätzlich im Mietrecht häufig stellt, hier jedoch im Besonderen im Zusammenhang mit einem Prozessvergleich.

Relevante Rechtsnormen: § 794a ZPO

Fall:  Die Parteien schlossen im Rahmen eines Räumungsrechtsstreites einen Räumungsvergleich dahingehend, dass die Beklagten sich gesamtschuldnerisch in Ziffer 1. verpflichteten, die streitgegenständliche Wohnung bis spätestens 28.02.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Gleichzeitig verzichteten die Beklagten in Ziffer 2. dieses Vergleichs auf Räumungsschutz, soweit gesetzlich zulässig.
Mit Schriftsatz vom 20.06.2014 beantragte der Kläger eine Verkürzung der ursprünglich bis 28.02.2015 vereinbarten Räumungsfrist auf den 31.07.2014 und begründete diesen Antrag im Wesentlichen damit, dass die Beklagte zu 1) die nach § 546 a BGB zu zahlende Nutzungsentschädigung für April 2014 nur teilweise und für Mai und Juni 2014 überhaupt nicht entrichtet hatte. Kann eine solche Entscheidung ergehen?
Nach § 794a I 1, II ZPO kann die Verkürzung einer im Räumungsvergleich vereinbarten Frist beantragt werden.

I. Unmittelbare Anwendung des § 794 a I 1, II ZPO
„Eine unmittelbare Anwendung von § 794 a I 1, II ZPO auf den hier vorliegenden Fall scheidet schon nach dem klaren Wortlaut der Norm aus. Die Verkürzung einer Räumungsfrist zugunsten des Vermieters nach §§ 794 a I ZPO setzt zwingend voraus, dass dem Mieter zuvor erstmals – in der Regel nach Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist – eine gerichtliche Räumungsfrist nach § 794 a I 1 ZPO bewilligt wurde.
Auch nach Sinn und Zweck der mieterschützenden Vorschrift des § 794 a ZPO scheidet eine unmittelbare Anwendung des § 794 a II und damit eine erstmalige Verkürzung der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist zugunsten des Vermieters aus. Denn § 794 a ZPO soll den Schuldner (in der Regel den Mieter) vor solchen unzumutbaren Folgen schützen, die mit dem Verlust seiner Wohnung verbunden sein können. Obwohl er sich freiwillig in einem Vergleich zur Räumung und Herausgabe verpflichtet hat, kann die Vereinbarung für die Nutzer von Wohnraum im Einzelfall zu Härten führen, die wegen des verfassungsrechtlichen Übermaßverbotes eine besondere prozessuale Reaktionsmöglichkeit rechtfertigen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 794 a ZPO Rn. 1).“
(LG München aaO.)

II. Analoge Anwendung von § 794 a I 1, II ZPO
Bei Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und Feststellung einer vergleichbaren Interessenlage kommt die analoge Anwendung des § 794 a I 1, II ZPO in Betracht.

1. Planwidrige Regelungslücke
„Aber auch eine analoge Anwendung von § 794 a I 1 oder 794 a II ZPO scheidet für den Fall einer erstmaligen Ver-kürzung der unmittelbar im Vergleich zwischen den Parteien geregelten Räumungsfrist nach ganz einhelliger Auffassung aus (LG Hamburg WuM 2001, 412; LG München I, WuM 1987, 64; LG Stuttgart BeckRS 1991, 30944483; MüKo-Wolfsteiner, § 794 a Rn. 6; Zöller/Herget, § 794 a Rn. 2; Stein-Jonas/Münzberg, § 794 a Rn. 5; Thomas/Putzo/Seiler, § 794 a Rn. 4; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 794 a Rn. 20;). Es fehlt schon an einer Regelungslücke, da der Gesetzgeber trotz der gleichgelagerten Vorschriften in §§ 721 und 794 a ZPO in § 794 a I 1 die Möglichkeit einer Verkürzung der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist gerade nicht vorgesehen hat (vgl. LG Bremen WuM 1991, 564; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 794 a ZPO, Rn. 19). Die gegenteilig ergangene Entscheidungen (etwa LG Hamburg MDR 1981, 236; LG Hamburg WuM 1987, 65) sind vereinzelt geblieben und durchwegs älteren Datums.“ (LG München aaO.)

2. Vergleichbare Interessenlage
„Unabhängig von der Frage, ob – wie nicht – eine gesetzgeberische Regelungslücke vorliegt, liegt vorliegend auch keine vergleichbare Interessenlage vor, die eine analoge Anwendung von § 794 a II ZPO rechtfertigen würde. Anders als im Falle des § 721 ZPO, bei deren Anwendung das Gericht einseitig im Urteil eine Räumungsfrist in der Regel gegen den Willen des klagenden Vermieters bestimmt, gewährt dieser in einem Räumungsvergleich dem Mieter autonom und freiwillig eine Räumungsfrist und verzichtet daher möglicherweise – auf die Ausschöpfung prozessualer Rechte. Da somit im Fall des § 721 I ZPO eine gerichtliche Entscheidung und im Falle des Prozessvergleichs eine Willenserklärung der Parteien vorliegt, ist ein vergleichbarer Sachverhalt nicht gegeben. Der Kläger hat es vielmehr selbst in der Hand, den Prozessvergleich abzuschließen oder es auf eine gerichtliche Entscheidung ankommen zu lassen (LG Stuttgart BeckRS 1991, 30944483). Fehlgeschlagene Erwartungen einer Partei im Rahmen der Willensbildung sind daher nicht über Rechtsbehelfe gegen gerichtliche Entscheidungen zu lösen, sondern vielmehr über die allgemeinen Regeln des BGB zum Schutz des Erklärenden.
Daneben besteht auch kein Bedürfnis nach einer analogen Anwendung von § 794 a I bzw. II ZPO, da der Vermieter im Falle der vergleichsweisen Einräumung einer Räumungsfrist anderweitig geschützt ist bzw. sich durch eine ent-sprechende Vergleichsgestaltung vor einem „Abwohnen der Kaution“ schützen kann. Hierbei verkennt die Kammer allerdings nicht, dass bei Fallgestaltungen wie der hier vorliegenden die Verkürzung einer gerichtlich bewilligten
Räumungsfrist gem. § 721 III ZPO durchaus nahegelegen hätte. Der Vermieter hat aber im Falle einer vergleichsweisen Einigung anders als das Gericht im Falle des § 721 I ZPO vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, die ein Bedürfnis nach
einer analogen Anwendung nicht erkennen lassen:“
(LG München aaO.)

III. Lösungsmöglichkeit für den Vermieter
„Fehlt es – wie hier – an einer entsprechenden Regelung im Vergleich für den Fall der Nichtzahlung der wohl nach dem Vergleichszweck vorgesehenen Nutzungsentschädigung, so liegt zwar kein Fall des § 779 I BGB vor, da die Zahlung der Nutzungsentschädigung nach Vertragsabschluss nicht Vergleichsgrundlage sondern lediglich eine gewisse Erwartung über zukünftige Umstände darstellt (vgl. Staudinger/Marburger, § 779 BGB Rn. 70). Der Vermieter kann sich aber nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage von der bindenden Vereinbarung im Vergleich lösen. Denn die fehlgeschlagene Erwartung über den künftigen Eintritt bestimmter Umstände (hier die fristgerechte Zahlung der jeweils fälligen Nutzungsentschädigung) führt zu einem nachträglichen Wegfall der Vergleichsgrundlage (BGH WuM 1971, 276; Staudinger/Marburger, § 779 BGB Rn. 85). Die Teilnichtigkeit der materiell-rechtlichen Komponente des Prozessvergleiches nach § 139 BGB wegen nachträglichem Wegfall der Geschäftsgrundlage führt in der Regel auch zur prozessualen Unwirksamkeit mit der Folge, dass der ursprüngliche Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe zwischen den Parteien fortzusetzen ist.“ (LG München aaO.)

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Juli 2015