Vermieterpfandrecht versus Sicherungsübereignung bei Vermieterwechsel

  1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.
  2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NJW 2007, 593; BGH, NJW 1986, 2426).
  3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

BGH; Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12

Examensrelevanz: §§ – Sowohl Vermieterpfandrecht als auch Sicherungsübereignung gehören zu klassischen Aufgabenstellungen. Ihre Kollision ist jedoch eine Sonderfrage, die hier einmal dargestellt werden soll.

Relevante Rechtsnormen: § 562 I BGB, §§ 578 I, 562 I BGB,

Fall: Die Kl. nimmt den Bekl. Insolvenzverwalter auf Schadensersatz in Anspruch mit der Begründung, er habe unter Missachtung ihres Vermieterpfandrechts den Erlös aus der Verwertung des Mieterinventars an Dritte ausgekehrt. Der Bekl. ist der Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Mieterin von Gewerberaum (= Schuldnerin). Deren Rechtsvorgängerin schloss am 31.08.2006 einen Mietvertrag mit der damaligen Grundstückseigentümerin. Zu diesem Zeitpunkt befand sich bereits das Mieterinventar in den Mieträumen. Die Kl. kaufte das Objekt mit notariellem Vertrag vom 22.12.2006 und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Nachdem am 01.02.2008 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Schuldnerin eröffnet und der Bekl. zum Insolvenzverwalter bestellt worden war, machte die Kl. geltend, ihr stehe das Vermieterpfandrecht am Inventar und daher insoweit ein Absonderungsrecht zu. Der Bekl. verwies auf einen Raumsicherungsübereignungsvertrag, der am 06.10.2006 zwischen der Schuldnerin und der H-Bank zu Stande gekommen sei, sowie auf eine Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien und der H-Bank, die ebenfalls vom 06.10.2006 stamme und mit der die Vermieterin auf ihr Vermieterpfandrecht verzichtet habe. In dieser Vereinbarung war zudem ein Sicherungsübereignungsvertrag zwischen der Schuldnerin und der H-Bank vom 30.08.2006 in Bezug genommen. Die Kl. stellte eine wirksame Sicherungsübereignung und die Wirksamkeit des Verzichts in Abrede. Gleichwohl zahlte der Bekl. aus dem durch die Veräußerung des Inventars erzielten Erlös einen Betrag von 782.000 € an die H-Bank aus. In dieser Höhe nimmt ihn die Kl. auf Schadensersatz in Anspruch. Zu Recht?
Es kommt darauf an, ob die Kl. ein Vermieterpfandrecht nach § 562 I BGB hatte.

I. Übergang des Mietverhältnisses auf die Kl.
Ursprünglich hatte Sie nicht mit der Mieterin den Mietvertrag abgeschlossen, allerdings tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks gem. §§ 578 I, 566 I BGB an Stelle des Veräußerers als Vermieter in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis – hier mit der Schuldnerin – ergebenden Rechte und Pflichten ein. Hierbei entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (stRspr; vgl. Senat, NJW 2012, 3032 Rn. 25 m.w.N.).

II. Bestehen eines Vermieterpfandrechts
Der Vermieter hat nach § § 578 I, 562 I BGB wegen seiner Forderungen an gesetzliches Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Das setzt jedoch voraus, dass diese Sachen im Eigentum des Mieters stehen.
Grundsätzlich hat die Kl. daher ein Vermieterpfandrecht gegen die Schuldnerin erworben. fraglich ist aber, ob sich dieses auch auf die sicherungsübereigneten Gegenstände bezog.

III. Verhältnis zwischen Vermieterpfandrecht und Sicherungsübereignung
Maßgeblich kommt es darauf an, ob abzustellen ist auf den ursprünglichen Abschluss des Mietvertrages. Zu diesem Zeitpunkt lag zweifellos noch keine Sicherungsübereignung vor.
Es könnte jedoch auch auf die Entstehung des neuen Mietverhältnisses mit der Kl. als Erwerberin abzustellen sein. Zu diesem Zeitpunkt war die Sicherungsübereignung bereits erfolgt.
Jedenfalls erfolgt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche durch den Eigentumsübergang und das Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gem. § 566 BGB eine Zäsur.
„Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (stRspr; vgl. Senat, NJW 2012, 3032 Rn. 32 m.w.N.; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. NZM 2005, 17), weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff „Fälligkeitsprinzip“ umschrieben wird (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 566 Rn. 86 m.w.N.). Diese Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 I BGB unberücksichtigt bliebe.“ (BGH aaO.)

1. Mietvertragliche Rechte und Pflichten
Ist für die Rechtsposition der Kl. auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, so ist das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen Veräußerer und Mieter maßgeblich.
„Dies hat beispielsweise zur Folge, dass für das neue Mietverhältnis, sofern es Wohnraum betrifft, gem. § 573 c I 2 BGB gegebenenfalls längere Kündigungsfristen gelten (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 566 Rn. 69, § 573 c Rn. 10; MüKo-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 c Rn. 8; Blank in Schmidt-Futterer, § 573 c Rn. 12; vgl. auch OLG Hamm, NJW 1981, 584 [zu § 565 II BGB aF]).“ (BGH aaO.)

2. Einbringungszeitpunkt für Vermieterpfandrecht
Vor diesem Hintergrund könnte es auch für das Vermieterpfandrecht darauf ankommen, ob die eingebrachten Sachen beim ursprünglichen Abschluss des Mietverhältnisses im Eigentum der Schuldnerin standen.
„Das gesetzliche Vermieterpfandrecht entsteht gem. § 562 I 1 BGB mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sache in die Mieträume. Dies gilt auch, soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert. Der Zeitpunkt der Einbringung bestimmt daher entsprechend §§ 1257, 1209 BGB den Rang des Vermieterpfandrechts im Verhältnis zu anderen Pfandrechten (BGHZ 170, 196 = NZI 2007, 158 Rn. 11 m.w.N.; BGH, NJW 1986, 2426 [2427]). Dabei gelten auch solche Sachen des Mieters als eingebracht, die sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befunden haben und die der Mieter dann in den Mieträumen belässt (BeckOK BGB/Ehlert [Stand 1.8.2012], § 562 Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier, HdB d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 4. Aufl., III A Rn. 2190; MüKo-BGB/Artz, § 562 Rn. 12; Lammel in Schmidt-Futterer, § 562 BGB Rn. 33). Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts ist hingegen nicht möglich (BGHZ 34, 153 = NJW 1961, 502 [503]; allg. zum gesetzlichen Pfandrecht BGHZ 119, 75 = NJW 1992, 2570 [2574]; BGHZ 87, 274 = NJW 1983, 2140 [2141]).
Eine erst nach der Einbringung – auch durch Raumsicherungsübereignungsvertrag – erfolgende Sicherungsübereignung der Sache des Mieters lässt das bereits entstandene Pfandrecht des Vermieters unberührt. Dieses genießt insoweit Vorrang (Senat, BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156 [1157]; BGH, NZI 2004, 209 = NJW-RR 2004, 772 [773]).“
(BGH aaO.)

3. Eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers
Dies hat aber nicht zur Folge, dass ein schon zugunsten des Veräußerers entstandenes Vermieterpfandrecht auf den Erwerber übergeht.
„Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senat, NJW 2000, 2346; BGH, NZI 2012, 406 Rn. 17; NJW 2008, 2256 Rn. 17). Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers (vgl. BeckOK BGB/Ehlert, § 562 Rn. 7; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 562 Rn. 15; MüKo-BGB/Artz, § 562 Rn. 24; Lammel in Schmidt-Futterer, § 562 Rn. 55).“ (BGH aaO.)

4. Relevanz der Neuentstehung für den Einbringungszeitpunkt
Erlangt der Erwerber aber ein eigenständiges Vermieterpfandrecht so könnte doch darauf abzustellen sein, ob zum Erwerbszeitpunkt die eingebrachten Sachen noch im Eigentum des Mieters stehen.
„Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des Veräußerers zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum zwischen ihrer Einbringung in die Mieträume und dem Eigentumswechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.
Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei Eigentumsübergang in den Mieträumen befindlichen Sachen unterfallen, ebenfalls der Zeitpunkt von deren Einbringung maßgeblich, so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen (vgl. BeckOK BGB/Ehlert, § 562 Rn. 7; Jaeger/Henckel, InsO, § 50 Rn. 37; Lammel in Schmidt-Futterer, § 562 Rn. 55; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider, § 562 Rn. 28).
Dass das Vermieterpfandrecht nicht vor Beginn des Mietverhältnisses entstehen kann (BeckOK BGB/Ehlert, § 562 Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus, § 562 Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier, III A Rn. 2190; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 562 Rn. 6; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 562 Rn. 25; zum „vorzeitigen Einzug“ vgl. Staudinger/Emmerich, § 562 Rn. 11), steht dem somit nicht entgegen. Denn wegen § 566 I BGB ist der ursprüngliche Vertragsbeginn auch für das neue Vertragsverhältnis maßgeblich.“
(BGH aaO.)
Dieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 566 I BGB. Bei dieser Norm handelt es sich um eine mieterschützende Vorschrift.
„Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er auf Grund des Mietvertrags hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre (BGH, NJW 2005, 1187 [1188]). Dagegen soll sie keine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter veräußerungsbedingt gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne Vermieterwechsel bewirken.“ (BGH aaO.)
Eine derartige Besserstellung wäre aber die Folge der Annahme, dass es für die Frage des Vermieterpfandrechts des Erwerbers darauf ankommt, ob die eingebrachte Sache bei dem Erwerb noch im Eigentum des Mieters steht.
„Denn diese würde dazu führen, dass die sicherungsübereigneten Sachen für die ab dem Eigentumsübergang entstehenden Neuverbindlichkeiten nicht mehr dem Vermieter-pfandrecht unterfielen. Demgegenüber hat eine nachträgliche Sicherungsüber-eignung der eingebrachten Sachen bei unverändertem Vermieter keinen Einfluss auf den Umfang des Vermieterpfandrechts (Senat, BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156 [1157]; BGH, NJW-RR 2005, 1328 [1329]; NZI 2004, 209 = NJW-RR 2004, 772 [773]), das auch erst zukünftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert (BGHZ 170, 196 = NZI 2007, 158 Rn. 11 m.w.N.; BGH, NJW 1986, 2426 [2427]).“ (BGH aaO.)
Außerdem stehen die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber gleichrangig nebeneinander.
„[Ein] solcher Gleichrang kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben (dies ausdrücklich bejahend Jaeger/Henckel, § 50 Rn. 37; MüKo-InsO/Ganter, § 50 Rn. 91 a; RGRK/Gelhaar, § 571 Rn. 22; Stern/Mittelstein, S. 557). Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gem. §§ 1257, 1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen. Für einen solchen Vorrang ist auch kein durchgreifender Grund ersichtlich.“ (BGH aaO.)
Das Vermieterpfandrecht trägt dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung. Dieses ist für Veräußerer und Erwerber nicht unterschiedlich, nachdem sich die vor und nach dem Eigentumsübergang bestehenden Mietverhältnisse inhaltlich entsprechen.

IV.Ergebnis
Da hier die Sicherungsübereignung zwar vor dem Erwerb der Kl., aber nach ursprünglichem Abschluss des Mietvertrages erfolgt war, hat das Vermieterpfandrecht der Kl. Vorrang und der Anspruch ist begründet.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  April 2015