Verwendungsersatzanspruch des Untermieters gegen Eigentümer

  1. Ansprüche aus EBV kommen auch für den nicht mehr berechtigten Besitzer in entsprechender Anwendung der §§ 994, 996 BGB in Betracht.
  2. Dies gilt aber nur, wenn in der Vereinbarung über Einräumung des Besitzrechts herfür keine Regelung getroffen wurde.
  3. Hat der Untermieter mit dem Untervermieter eine Vereinbarung über Verwendungsersatzansprüche getroffen, scheiden Ansprüche nach §§ 994 I, 996 BGB gegen den Eigentümer aus.
  4. Aus dem Nichtvorliegen einer Leistung folgt nicht zwangsläufig, dass stets auf den
    Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 I 1 Var. 2 BGB
    zurückgegriffen werden dürfte; auch so genannte Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien.
  5. Zudem muss auch hier der Vermögensnachteil des einen unmittelbar zum Vermögensvorteil des anderen geführt haben, damit die Bereicherung „auf dessen“ Kosten eingetreten ist.

BGH; Urteil vom 19.09.2014 – V ZR 269/13

Examensrelevanz: §§§§ – Ansprüche aus dem EBV gehören zu den Examensklassikern. Ihre Anwendbarkeit bei Bestehen vertraglicher Beziehungen ebenfalls.

Relevante Rechtsnormen: §§ 994, 996 BGB, §§ 951, 946, 812 I 1 Var. 2 BGB

Fall:  Die bekl. Stadt ist Eigentümerin eines Rennbahngeländes, das sie mit Vertrag vom 30.06.1979 und Nachtragsvereinbarung vom 01.12.1995 an den R-e.V. (kurz: Verein) mit einer Laufzeit bis Ende 2025 vermietete. Nach § 4 des Nachtrags war es dem Verein gestattet, die Innenfläche der Rennbahn als Golfsportanlage zu nutzen und – was im Revisionsverfahren nicht mehr von Bedeutung ist – außerhalb der Innenfläche ein Clubhaus zu errichten. Weiter heißt es:

„§ 5. 3. Bei Beendigung des Vertragsverhältnisses kann die Vermieterin verlangen, dass der Mieter auf seine Kosten die Ein- und Umbauten beseitigt und den früheren Zustand wiederherstellt bzw. das Mietgrundstück in aufforstungsfähigem Zustand übergibt. (…) Verlangt der Vermieter die Beseitigung nicht, so steht dem Mieter kein Ersatzanspruch zu.“

Mit Zustimmung der Bekl. vermietete der Verein am 14.06.1996 der P(UK) Ltd. (kurz: Ltd.) unter anderem den Innenbereich der Rennbahn zum Betrieb einer Golfsportanlage für die Dauer von 15 Jahren mit Verlängerungsoption. Im Untermietvertrag (UV) heißt es auszugsweise:

„§ 25. 2. Auf Wunsch des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses … die von ihm errichteten Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses wegzunehmen. Andererseits ist der Mieter berechtigt, die Baulichkeiten mit Ausnahme des Clubhauses zu entfernen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Für das Clubhaus gilt Folgendes: (…)

3. Die vom Mieter vorgenommenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen bleiben entschädigungslos bestehen.“

In einem Nachtrag vom 21.05.1997 heißt es, mit Wirkung vom 01.04.1996 übernehme die P (Kl.) alle Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag an Stelle der Ltd.; der Verein stimme dem zu. Von der Ltd. wurde diese dreiseitige Vereinbarung nicht unterzeichnet. Soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, errichtete die Kl. im Innenbereich der Rennbahn eine Golfsportanlage. Nachdem der Verein und die Kl. über Nebenkosten in Streit geraten waren, erklärte der Verein mit Schreiben vom 22.03.2007 die ordentliche Kündigung. Im Oktober 2008 wurde über das Vermögen des Vereins das Insolvenzverfahren eröffnet. In einem vom Verein angestrengten und von der Insolvenzverwalterin fortgeführten Rechtstreit erwirkte der Verein 2009 gegen die Kl. einen rechtskräftigen Herausgabe- und Räumungstitel, dem diese am 21.10.2010 Folge leistete. Im November 2010 einigten sich die Insolvenzverwalterin und die Bekl. auf eine vorzeitige Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags zum 08.11.2010. Die Rückgabe des Mietobjekts sollte ebenfalls am genannten Tag durch „Besitzeinräumung an FH-GmbH“ (kurz: H-GmbH) erfolgen, mit der die Bekl. bereits im September 2010 einen Mietvertrag über das Rennbahngelände geschlossen hatte. Im November 2010 informierte die vom Alleingesellschafter der FH-GmbH gegründete WG-GmbH die früheren „Mitglieder der Klägerin“, dass der Golfbetrieb auf dem Areal ab Dezember 2010 fortgesetzt werde.

Gestützt auf mehrere Positionen hat die Kl. 500.000 Euro verlangt. Die Bekl. ist dem entgegengetreten. Hat die Kl. Ausgleichsansprüche wegen gegen die Kl.?

I. Ansprüche aus §§ 994, 996 BGB
Die Kl. könnte gegen die Bekl. Ansprüche auf Verwendungsersatz aus §§ 994, 996 BGB haben.

1. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis
Dies setzt zunächst voraus, dass die Bekl. zum maßgebenden Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks war. Dies ist Fall. Darüber hinaus ist erforderlich, dass die Kl. zum betreffenden Zeitpunkt Besitzerin des Grundstücks war. Auch dies ist anzunehmen.

2. Tätigen von Verwendungen
Die Kl. als frühere Besitzerin kann jedoch nur dann einen Ersatzanspruch haben, wenn es sich bei den Aufwendungen, welche sie getätigt hat, um Verwendungen auf das Grundstück handelte. Dies ist fraglich, wurde vom BGH jedoch als unerheblich offen gelassen.

„Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Verneinung von Ansprüchen nach §§ 994 I, 996 BGB weder darauf an, ob die errichteten Baulichkeiten und die ergriffenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen auf der Grundlage des von dem Senat bislang vertretenen engen Verwendungsbegriffs ausnahmsweise als Verwendung anzusehen sind (vgl. Senat, BGHZ 10, 171 [177 ff.] =NJW 1953, 1466BGHZ 41, 157 [159 ff.] = NJW 1964, 1125), noch darauf, ob die von der Revision aufgegriffene Kritik an dieser Rechtsprechung (vgl. etwa MüKo-BGB/Baldus, § 994 Rn. 13 ff.;Canaris, JZ 1996, 344 [347 f.]; Staudinger/Gursky, BGB, Neubearb. 2013, Vorb. § 994 Rn. 8 ff.; jew. m.w.N.) berechtigt ist.“ (BGH aaO.)

3. Bestehen einer Vindikationslage
Ansprüche nach §§ 994, 996 BGB setzen grundsätzlich voraus, dass zwischen dem Eigentümer um dem anspruchstellenden Besitzer eine Vindikationslage besteht.

Eine Vindikationslage ist dann anzunehmen, wenn der Besitzer gegenüber dem Eigentümer kein Recht zum Besitz hatte.

a) Besitzrecht der Klägerin zum Zeitpunkt der Tätigung der Aufwendungen
Im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten war die Kl. auf Grund des nach § 566 BGB a.F., § 550 BGB n.F. auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietvertrags auf Grund eines von dem Verein abgeleiteten Besitzrechts nach § 986 I 1 BGB bis zur ordentlichen Kündigung im Jahr 2007 zum Besitz berechtigt (zu diesem grundsätzlich maßgeblichen Zeitpunkt vgl. Senat, BGHZ 41, 157 [159] = NJW 1964, 1125 m.w.N.; BGH, NJW-RR 1990, 142 [143]). Auch wenn der Nachtrag zum Untermietvertrag nicht von sämtlichen Vertragsparteien unterschrieben wurde, unterliegt es jedenfalls mit Blick auf die jahrelange Umsetzung der verabredeten Gebrauchsüberlassung keinem vernünftigen Zweifel, dass der Untermietvertrag konkludent zu Stande gekommen ist. Tatsächliche Umstände, die dem entgegenstehen könnten, zeigt die Revision nicht auf.“ (BGH aaO.)

Im Zeitpunkt der Tätigung der Aufwendungen bestand daher zwischen der Eigentümerin (Bekl.) und der Besitzerin (Kl.) keine Vindikationslage.

b) späterer Wegfall des Besitzrechts
Zur Anwendbarkeit der §§ 994, 996 BGB könnte es aber ausreichen, wenn das Besitzrecht später weggefallen ist.

„[Es] … genügt es nach der Rechtsprechung des BGH für eine (entsprechende) Anwendung von §§ 994 I, 996 BGB, dass das Besitzrecht später weggefallen ist und es jedenfalls bei Geltendmachung des Vindikationsanspruchs nicht mehr besteht (so etwa Senat, NJW 1995, 2627 [2628] m.w.N.; BGH, NJW 2002, 2875; vgl. auch Senat, NJW 1979, 716). Dies setzt allerdings voraus, dass das Besitzrecht begründende Rechtsverhältnis Ansprüche auf Verwendungsersatz nicht gesondert regelt (vgl. Senat, BGHZ 131, 220 = NJW 1996, 921 m.w.N.).

Das gilt umso mehr für den Fremdbesitzer. Für den unberechtigten Fremdbesitzer ist anerkannt, dass dieser im Verhältnis zum Eigentümer nicht besser gestellt werden darf, als er im Rahmen seines vermeintlichen Besitzrechts stünde; wendet man §§ 994 I, 996 BGB auch auf den – wie hier – zunächst berechtigten, später aber nicht mehr berechtigten Fremdbesitzer an, kann nichts anderes gelten (vgl. Senat, NJW 1979, 716 a.E.).“ (BGH aaO.)

Im vorliegenden Fall wurden jedoch im Untermietvertrag zwischen dem Verein und der Kl. entsprechende Abreden über die Behandlung von Verwendungen getroffen.

„An den vertraglichen Abreden scheitert vorliegend eine (entsprechende) Heranziehung der Vorschriften nach §§ 994 I, 996 BGB. Mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahnanlage durchgeführten landschaftsgärtnerischen Maßnahmen war eine Entschädigung von vornherein ausgeschlossen und hinsichtlich der dort errichteten Baulichkeiten nur zur Abwendung des Wegnahmerechts der Kl. vereinbart (§ 25 Nrn. 2 u. 3 UV).“ (BGH aaO)

Die Kl. hat daher keine Ansprüche auf Verwendungsersatz gegen die Bekl. nach §§ 994, 996 BGB.

II. Anspruch aus §§ 951, 946, 812 I 1 Var. 2 BGB
Die Kl. könnte gegen die Bekl. einen Anspruch aus bereicherungsrechtlichen Ausgleich für den Wertverlust haben, den sie dadurch erlitten hat, dass die Kl. wegen Verbindung mit ihren Grundstück Eigentümer der Baulichkeiten und Pflanzungen geworden ist. § 951 BGB verweist in diesem Zusammenhang auf das Bereicherungsrecht. Allerdings ist fraglich, ob es sich hierbei um eine Rechtsgrund- oder eine Rechtsfolgenverweisung handelt. Nach ständiger Rechtsprechung ist von einer Rechtsgrundverweisung auszugehen, so dass die Voraussetzungen des § 812 BGB vollumfänglich zu prüfen sind.

1. Leistungs- oder Nichtleistungskondiktion
Insofern stellt sich die Frage, ob im Rahmen der Verweisung überhaupt eine Leistungskondiktion in Betracht kommen kann.

„[Dies setzt voraus], dass eine das Bereicherungsobjekt erfassende Leistung, also gerade insoweit eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens, gegeben ist (vgl. nur BGH, NJW 2013, 2519 = WM 2013, 1271; Palandt/Sprau, BGB, 73. Aufl., § 812 Rn. 14 m.w.N.). Daran fehlt es hier.

Der Zweck der von der Kl. im Zuge der Errichtung der Golfanlage ergriffenen Maßnahmen im Innenbereich der Rennbahn bestand nicht darin, einem anderen das Eigentum an den eingebrachten Sachen zu verschaffen; hierzu bestand auch weder tatsächlich noch vermeintlich eine Verpflichtung der Kl. Die Errichtung der Gebäude und die landschaftliche Gestaltung durch Bepflanzung waren lediglich Voraussetzungen für die Nutzung des gemieteten Areals als Golfanlage. Allein darin bestand der Zweck der ergriffenen Maßnahmen; die gegebenenfalls mit einem Eigentumsverlust nach § 946 BGB korrespondierende Bereicherung war lediglich eine zwangsläufige – nicht bezweckte – Nebenfolge.“ (BGH aaO.)

Eine Leistungskondiktion kommt daher nicht in Betracht, sondern lediglich eine Nichtleistungskondiktion nach § 812 I 1 Var. 2 BGB.

2. Vorliegen der Voraussetzungen des § 812 I 1 Var. 2 BGB
Da es sich bei § 951 BGB jedoch um eine Rechtsgrundverweisung handelt, kommt ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion nur dann in Betracht, wenn deren gesetzliche Voraussetzungen vorliegen.

„Keineswegs folgt … aus dem Nichtvorliegen einer Leistung, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 I 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass sich bei der bereicherungsrechtlichen Behandlung von Vorgängen, an denen mehr als zwei Personen beteiligt sind, jede schematische Lösung verbietet. Vielmehr sind für die sachgerechte bereicherungsrechtliche Abwicklung stets die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen (so etwa BGH, NJW 1984, 2205NJW 1990, 3194 [3195]; BGHZ 111, 382 = NJW 1990, 3194; vgl. auch BGHZ 192, 204 = NJW 2012, 2034; BGH, NJW-RR 2011, 211 = WM 2010, 2004 Rn. 19; jew. m.w.N.), zu denen insbesondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung zählen (BGH, NJW 1984, 2205). Auch so genannte Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien (vgl. auch Palandt/Sprau, § 812 Rn. 54; Staudinger/Lorenz, BGB, Neubearb. 2007, § 812 Rn. 36 m.w.N.; der Sache nach auch RGZ 158, 394 [401 ff.]).“ (BGH aaO.)

Grundsätzlich hatte die Kl. daher Ansprüche gegen ihren Untervermieter, den Verein, geltend machen können. Diese laufen jedoch wegen des Insolvenzverfahrens leer. Fraglich ist daher, ob Umstände ersichtlich sind, die es angezeigt erscheinen lassen, die Kl. von diesem Insolvenzrisiko zu befreien und den am Vertragsverhältnis nicht beteiligten Eigentümer, die Bekl., haften zu lassen.

„Gemessen daran scheidet eine bereicherungsrechtliche Inanspruchnahme der Bekl. nach §§ 951, 812 I 1 Var. 2 BGB aus. Das Grundstück ist der Kl. von ihrem Vertragspartner, dem Verein, und nicht von der Bekl. zum Gebrauch überlassen worden. Mit diesem sind in § 25 UV Vereinbarungen getroffen worden, unter welchen Voraussetzungen der Kl. ein Wegnahmerecht und Entschädigungsansprüche zustehen sollten. Dabei liegt es auf der Hand, dass der Kl., wäre der Verein zudem Eigentümer des Grundstücks gewesen, wegen des Vorrangs der vertraglichen Abreden keine Ansprüche nach § 951 BGB zugestanden hätten. Zureichende Gründe, warum das Auseinanderfallen von Untervermieter- und Eigentümerstellung in Fällen der vorliegenden Art bereicherungsrechtlich zu einer Besserstellung des Untermieters führen soll, sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass der unterstellte Eigentumsübergang nach §§ 946, 93 BGB zwar mit der Verbindung der Sachen mit dem Grundstück vollendet war, der Fortbestand der dadurch bewirkten Eigentumslage aber nach Beendigung des Vertragsverhältnisses von der Willensentscheidung des Vereins abhing, je nachdem, ob dieser von der Kl. die Wegnahme der eingebrachten Sachen nach § 25 Nr. 2 UV verlangt oder ob der Verein bei einem Wegnahmeverlangen der Kl. von seinem Recht Gebrauch macht, mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahn errichteten Baulichkeiten das Wegnahmerecht der Kl. gegen Zahlung einer Entschädigung abzuwenden (vgl. auch RGZ 158, 394 [401]). Bei dieser Sachlage erscheint es nicht sachgerecht, den Grundstückseigentümer in die Pflicht zu nehmen und damit auf diesen das – hier realisierte – Risiko der Insolvenz des (Unter-)Vermieters zu verlagern.“ (BGH aaO.)

Ein Anspruch auf Ausgleich wegen Wertverlust nach §§ 951, 946, 812 I 1 Var. 2 BGB  scheidet daher ebenfalls aus.

III. Anspruch aus § 812 I 1 Var. 2 BGB
Weiterhin kommt ein Anspruch nach § 812 I 1 Var. 2 BGB im Hinblick auf eine Steigerung des Ertragswerts des Grundstücks infolge der von der Kl. getätigten baulichen und landschaftsgärtnerischen Maßnahmen in Betracht.

„[Der] … BGH wiederholt ausgesprochen, dass ein Bereicherungsanspruch gegeben sein kann, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (BGH, NJW-RR 2006, 294 = NZM 2006, 15 Rn. 25; BGHZ 180, 293 = NJW 2009, 2374 = NZM 2009, 514 Rn. 8; BGH, NJW-RR 2010, 86 = NZM 2009, 783 Rn. 11). Soweit die Revision darauf hinaus will, diese Grundsätze führten vorliegend zu einem Bereicherungsanspruch gegen die Bekl., weil diese vorzeitig in den Genuss der Investitionen der Kl. gelangt und dieser Vorteil bei der Wiedervermietung hätte ertragssteigernd genutzt werden können, vermag dem der Senat nicht zu folgen.

Denn eine Inanspruchnahme der Bekl. scheitert ersichtlich daran, dass durch die vorzeitige Beendigung des Untermietvertrags der Verein als Untervermieter des Objekts bereichert worden ist und nicht die Bekl. Die ertragssteigernden Vorteile hat die Bekl. erst später, nämlich im Zuge der mit dem Verein vereinbarten Aufhebung des Hauptmietvertrags, erlangt und damit nicht – wie von § 812 I 1 Var. 2 BGB vorausgesetzt – auf Kosten der Kl.; bis zur Beendigung dieses Mietverhältnisses waren dem Verein die Nutzungsmöglichkeiten als (Haupt-)Mieter zugewiesen und nicht der vermietenden Eigentümerin (vgl. auch OLG Düsseldorf, FamRZ 2010, 1849 = BeckRS 2010, 18261 Rn. 24; ferner RGZ 158, 394 [404]). Das Tatbestandsmerkmal „auf Kosten“ ist aber grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Vermögensverschiebung eine unmittelbare in dem Sinne ist, dass durch ein und denselben Vorgang auf der einen Seite die Bereicherung und auf der anderen Seite der Verlust des Bereicherungsobjekts eintritt (vgl. nur Palandt/Sprau, §812 Rn. 5 u. 43 m.w.N.). Daran fehlt es hier.“ (BGH aaO.)

Da die Bekl. den wirtschaftlichen Vorteil somit nicht auf Kosten der Kl. erlangt hat, greift auch diese Anspruchsgrundlage letztlich nicht durch.

IV. Ergebnis
Die Kl. hat keine Ausgleichsansprüche gegen die Bekl. wegen der Aufwendungen auf das Grundstück.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  Februar 2015