Verzugskündigung bei Sozialleistungsbezug

  1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gem. § 286 IV BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.
  2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gem. § 543 II 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 II 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 I BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen.

BGH; Urteil vom 04.02.2015 – VII ZR 175/14

Examensrelevanz: §§§ – Die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften sind oft Prüfungsthema. Die Frage, wann ein Verzug ausnahmsweise unverschuldet ist, spielt dabei eine Rolle.

Relevante Rechtsnormen: § 286 IV BGB, § 543 II 1 Nr. 3 BGB

Fall: Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Wohnung des Klägers in H. Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € netto zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €.
Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17.04.2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 08.06.2013 zugestellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Beklagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist.
Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rücksicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26.06.2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23.07.2013 bei dem zuständigen Sozialgericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 08.08.2013, zur Abwendung der Räumungsklage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Kläger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013.
Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Angemessenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26.08.2013 lediglich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 05.09.2013 Widerspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30.04.2014 im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen. Wegen rückständiger Mieten für die Zeit von Juni bis August 2013 hat der Kläger am 30.08.2013 erneut fristlos gekündigt und wegen der rückständigen Mieten für die Zeit von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12.03.2014. Ist der Beklagte zur Räumung verpflichtet?
Der Beklagte ist zur Räumung verpflichtet, wenn eine der Kündigungen des Klägers wirksam ist.

I. Kündigung vom 17.04.2013
Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB wirksam, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist. Zum Zeitpunkt der Kündigung waren mehr als Mieten offen. Dies hatte der Beklagte nach § 286 IV BGB auch zu vertreten, da er die ihm durch das Jobcenter für die Mietzahlungen zur Verfügung gestellten Gelder nicht an den Kläger weitergeleitet hat.
Allerdings wird bei Mietverträgen über Wohnraum eine solche Kündigung nach § 569 III
Nr. 2 BGB unwirksam, wenn sich binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet. Die Klage ist durch Zustellung an den Beklagten am 08.06.2013 rechtshängig geworden, das Jobcenter hat eine entsprechende Verpflichtungserklärung am 08.08.2013, also noch fristgerecht abgegeben.
Die Kündigung vom 17.04.2013 ist dadurch nachträglich unwirksam geworden.

II. Kündigung vom 30.08.2013
Auch bei Ausspruch der Kündigung vom 30.08.2013 waren mehr als zwei Monatsmieten
offen für die Zeit von Juni bis August 2013, so dass die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB vorlagen.
„[Das] Jobcenter [hat] sich zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klägers [sind] deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht erfolgt [ist].“ (BGH aaO.)
Daher ist diese Kündigung nach § 242 BGB unwirksam.

III. Kündigung vom 12.03.2014
Der Beklagte hat auch die Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht gezahlt. Hierin könnte ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 II 1, II 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 III Nr. 2 1 BGB liegen.

1. Verzug des Beklagten
Fraglich ist jedoch, ob der Beklagte in Verzug geraten ist. Da die Fälligkeit nach dem Kalender bestimmbar ist, war eine Mahnung nach § 286 I 1, II Nr. 1 BGB entbehrlich. Allerdings setzt der Verzug nach § 286 IV BGB voraus, dass der Beklagte aus Aus-bleiben der Leistung trotz Fälligkeit zu vertreten hat. Dem könnte entgegenstehen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zuständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unterkunft zu tragen.

a) Allgemeiner Haftungsmaßstab bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten für die
Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen

„Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 IV BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 I 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das § 276 I 1 BGB genauso zugrunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28.02.1989 – IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 m.w.N.; vom 11.12.2001 – VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15.03.2002 – V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132).“ (BGH aaO.)

b) Haftungsmaßstab bei Mietzahlungsverpflichtungen
„Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Ausbleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus wichtigem Grund nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils m.w.N.). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10.11.2011 – 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu.“ (BGH aaO.)
Dies hat aber seine Ursache nicht darin, dass sich ein hilfebedürftiger Wohnungmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, gemäß § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen lassen muss.
„Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat.
Dementsprechend sind auch die nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie – anders als § 543 I, § 573 II Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16.02.2005 -VIII ZR 6/04, aaO.; vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, aaO. Rn. 26) – eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeits-erwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 II BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 I BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Gesetzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertungen handelt es sich bei den in § 543 II 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 I BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. BGH NJW 2010, 3020 Rn. 15; NJW 2009, 2297 Rn. 16 m.w.N.; WM 1969, 625 unter IV 3 c).“
(BGH aaO.)

c) Keine Besonderheiten bei Sozialleistungsbezug
Allerdings könnte eine abweichende rechtliche Beurteilung angezeigt sein, wenn der Mieter aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit auf öffentliche Sozialleistungen angewiesen ist und diese trotz rechtzeitiger Antragstellung ausbleiben.
„Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsverpflichtung des Art. 20 I GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interessen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen hat die in Rede stehende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er – abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maß-stäben – die Anforderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 II 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm – allerdings vorrangig zum Zwecke der imallgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit – durch § 569 III Nr. 2 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 II Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen.“ (BGH aaO.)
Dem Schutz des auf Sozialleistungen angewiesenen Mieters ist dadurch hin-reichend Rechnung getragen, dass statt einer tatsächlichen Befriedigung des Vermieters innerhalb der vorgesehenen Frist, die Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung der Behörde ausreicht.
„Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/09, aaO.) hat der Gesetzgeber – allerdings abschließend – im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO. Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Gesetzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Verpflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzes-wortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleistung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrückstände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen.“ (BGH aaO.)

2. Unwirksamwerden der Kündigung nach § 569 III Nr. 2 S.1 BGB
Da bereits die unter dem 17.04.2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 aufgelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 III Nr. 2 1 BGB unwirksam geworden war, kommt eine erneute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Mietzahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kündigung vom 12.03.2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 III Nr. 2 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA)  Mai 2015