Vermittler bei Wohnungskauf auch hinsichtlich Beratung Vertreter des Verkäufers

Verzichtet der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer und überlässt er dem Vermittler die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife, darf der Käufer bei verständiger Würdigung im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Vermittler bei der Beratung (auch) namens und in Vollmacht des Verkäufers handelt.

BGH; Urteil vom 19.12.2014 – V ZR 194/13

Relevante Rechtsnormen: § 164 BGB, § 280 I BGB, § 812 I 1 BGB, § 138 I BGB

Fall:  Die Kl. suchte am 04.05.2007 die Geschäftsräume der S-GmbH (fortan Firma S) auf. Deren Mitarbeiter empfahl ihr den Kauf einer Eigentumswohnung. Sie unterzeichnete einen Vermittlungsauftrag für eine Wohnung der – in dem Auftrag nicht namentlich genannten – Bekl. in Chemnitz zum Preis von 102.509 €. In dem Auftrag ist der Hinweis enthalten, dass die Firma S Honorar ausschließlich von der Verkäuferin erhalte. Auf der Rückseite findet sich eine handschriftliche Berechnung der Kosten des Erwerbs der Wohnung. Am selben Tag unterzeichnete die Kl. ein notarielles Kaufangebot, das die Bekl. in der Folgezeit annahm. Finanziert wurde der Kauf durch zwei Darlehensverträge mit gestaffelten Laufzeiten.
Die Kl. verlangt die Rückabwicklung des Kaufvertrags, Freistellung von Darlehensver-pflichtungen sowie die Feststellung der Pflicht der Bekl. zum Ersatz weitergehender Schäden sowie des Annahmeverzugs. Sie meint, mit der Bekl. sei neben dem Kaufvertrag ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen, den diese (durch die Firma S) schlecht erfüllt habe, weil sie sie nicht auf die Besonderheiten der steuerlichen Förderung nach § 7 i EStG und auf die sehr lange Gesamtlaufzeit der Darlehensverträge hingewiesen habe. Außerdem sei der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen. Zu Recht?

I. Anspruch nach § 280 I BGB wegen Verletzung eines Beratungsvertrages
Die Kl. könnte gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag nach § 280 I BGB haben.
Dies setzt jedoch voraus, dass zwischen der Kl. und der Bekl. ein solcher Vertrag zustande gekommen ist, obwohl für die Bekl. nur die Firma S aufgetreten ist.

1. Anforderungen an einen Beratungsvertrag
„Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Senat, BGHZ 156, 371 [374] = NJW 2004, 64; NJW 2013, 1873 = NZM 2013, 585 Rn. 7 und HFR 2014, 560 = BeckRS 2013, 19778 Rn. 5).“ (BGH aaO).
Eine solche Berechnung wurde der Kl. von der Firma S vorgelegt, so dass ein Beratungsvertrag zustande gekommen sein könnte.

2. Vertragspartner des Beratungsvertrages
Fraglich ist jedoch, ob die Bekl. auch Vertragspartnerin dieses Beratungsvertrages
geworden ist.

a) Vermittlungsauftrag als stillschweigende Bevollmächtigung
„Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, NJW 2003, 1811 [1812 f.] = NZM 2003, 405; NJW 2007, 1874 = NZM 2007, 418 Rn. 16 und NJW 2013, 1873 = NZM 2013, 585 Rn. 10).“ (BGH aaO.)
Dem steht nicht entgegen, dass der Makler oder Anlagevermittler in doppelter Funktion tätig wird und u.U. auch unmittelbare Rechtsbeziehungen zum Kaufinteressenten hat.
„Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung – ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten – auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird; daher kann eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die- auf das Objekt des Verkäufers bezogene – Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte (Senat, NJW 2013, 1873 = NZM 2013, 585 Rn. 11 f. und HFR 2014, 560 = BeckRS 2013, 19778 Rn. 8).“ (BGH aaO.)

b) Voraussetzungen für Annahme einer Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrags mit dem Verkäufer
Hierzu reicht die Feststellung aus, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde.
„Die Erteilung eines solchen Auftrags kann eine für dessen Ausführung ausreichende Innenvollmacht umfassen (so etwa in Senat, HFR 2014, 560 = BeckRS 2013, 19778). Ein Beratungsvertrag muss aber nicht scheitern, wenn es an einer solchen Innenvollmacht fehlt oder wenn eine solche Vollmacht auf Grund von Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vermittler
Beratungsverträge nicht umfasst. Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 I Fall 2 BGB) zum Abschluss eines Beratungsvertrags ergeben (Senat, BGHZ 140, 111 [117] = NJW 1999, 638; NJW 2003, 1811 [1812] = NZM 2003, 405; NJW 2007, 1874 = NZM 2007, 418 Rn. 2, 16 f. und BGH, Urt. v. 06.07.2007 – V ZR 274/06, BeckRS 2007, 13465). Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen bei objektivierter Betrachtung (dazu: MüKo-BGB/Schramm, 6. Aufl., § 167 Rn. 42) eine solche Vollmacht entnehmen darf und welchen Umfang sie danach aus seiner objektivierten Sicht hat. Das Fehlen oder Vorhandensein eines Vermittlungsauftrags hat bei der Frage nach einer Außenvollmacht keine ausschlaggebende Bedeutung, weil es auf die Außensicht des Käufers ankommt und dieser in der Regel nicht erkennen kann, ob der Vermittler einen Vermittlungsauftrag hat.“
(BGH aaO.)

c) Gebrauchmachen von der Bevollmächtigung
Der Vermittler müsste zur Annahme einer wirksamen Vertretung in fremdem Namen handeln. Hierzu kann er von einer Innen- oder Außenvollmacht zum Abschluss eines Beratungsvertrags durch ausdrückliche Erklärung Gebrauch machen. Dies ist aber nicht zwingend erforderlich.„Der Wille des Vermittlers, für den Verkäufer zu handeln, kann und wird aber in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig i.S.v. § 164 II BGB nicht aus einer solchen Erklärung des Vermittlers, sondern – wie häufig auch die Vollmacht selbst – nur aus den Umständen „erkennbar hervortreten“. Er kann sich auch bei Anlegung eines strengeren Maßstabs etwa daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass er Berechnungsbeispiele auf den Kopfbögen des Verkäufers erstellt (vgl. Senat, BGHZ 156, 371 [375] = NJW 2004, 64 und NJW 2007, 1874 = NZM 2007, 418 Rn. 16 f.). Sie kann sich aber auch aus der Organisation des Verkaufs durch den Verkäufer ergeben. Das hat der Senat für Fälle entschieden, in denen der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer verzichtet und den Vermittler mit dem Vertrieb und den Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife beauftragt hat (Senat, Urt. v. 10.11.2006 – V ZR 73/06, BeckRS 2007, 00583; NJW 2013, 1873 = NZM 2013, 585 Rn. 12 und HFR 2014, 560 = BeckRS 2013, 19778 Rn. 8, 11). Das Fehlen oder Vorhandensein eines Auftrags ist aber – ebenso wie bei der Außenvollmacht – auch für die Frage danach ohne Bedeutung, ob der Vermittler von einer vorhandenen (Innen- oder Außen-)Vollmacht gegenüber dem Käufer auch Gebrauch macht. Auch hier kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen, etwa dem, dass der Vermittler tatsächlich die Vertragsverhandlung bis hin zum Abschluss für den Verkäufer führt, bei verständiger Würdigung entnehmen darf, dass der Vermittler für den Verkäufer und nicht (nur) in eigenem Namen handeln will. Dass es sich hier so verhalten hat, lässt sich mit der von dem BerGer. gegebenen Begründung nicht verneinen und nach den bisherigen Feststellungen auch nicht ausschließen. [wird ausgeführt]“ (BGH aaO.)

II. Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages nach § 812 I 1 BGB
Die Kl. könnte einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages nach § 812 I 1 BGB wegen dessen Nichtigkeit nach § 138 I BGB haben.
„Sie beruft sie sich darauf, dass der Preis für die Wohnung in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert steht, was bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet und zur Nichtigkeit des Vertrags nach § 138 I BGB führt (vgl. Senat, BGHZ 146, 298 [301 f.] = NJW 2001, 1127).“ (BGH aaO.)

1. Grobes Missverhältnis und Darlegungslast
„Für die verwerfliche Gesinnung spricht eine tatsächliche Vermutung, wenn das Missverhältnis besonders grob ist. Das wiederum ist anzunehmen, wenn – bei einer Benachteiligung des Käufers – die Verkehrswertüberschreitung oder – bei einer Benachteiligung des Verkäufers – die Verkehrswertunterschreitung 90 % oder mehr beträgt (vgl. Senat, NJW 2014, 1652 = NZM 2014, 686 Rn. 8 sowie Herrler, ZNotP 2014, 252 [253]).“ (BGH aaO.)

2. Anforderungen an Darlegungslast
Fraglich ist, ob die Kl. ein solches besonders grobes Missverhältnis schlüssig vorgetragen hat.
„Bei den Anforderungen an die Darlegung eines besonders groben Missverhältnisses verfolgen die Zivilsenate des BGH keinen einheitlichen Ansatz. Im Ausgangspunkt noch einheitlich wird ein Vortrag als schlüssig und ausreichend substanziiert angesehen, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (Senat, WM 2008, 2068 = BeckRS 2008, 14544 Rn. 6; NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10 und Beschl. v. 20.03.2014 – V ZR 149/13, BeckRS 2014, 08037). Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt (Senat, NJW 2002, 429 [431] = NZM 2002, 83 [r. Sp.], NJW-RR 2003, 491 [r. Sp.]; NJW-RR 2009, 1236 und Beschl. v. 20.03.2014 – V ZR 149/13, BeckRS 2014, 08037). Etwas anderes gilt nur, wenn eine solche Behauptung ins Blaue hinein erfolgt, wobei der Senat bei der Annahme eines Rechtsmissbrauchs Zurückhaltung übt (vgl. etwa Beschl. v. 20.03.2014 – V ZR 149/13, BeckRS 2014, 08037). Demgegenüber erfordert ein den Substanziierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert einer erworbenen Immobilie nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH, der das BerGer. in der Sache folgt, die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (NJW 2003, 424 = WM 2003, 61 [62] und NJW 2007, 357 = WM 2006, 2343 Rn. 20, insoweit nicht in BGHZ 169, 109 abgedruckt; BVerfG, NJW 2009, 1585 = NZM 2009, 356 Rn. 25). Inwieweit diese unterschiedlichen Ansätze zu abweichenden Ergebnissen im Einzelfall führen, kann hier dahinstehen. Die Sache ist deshalb auch nicht dem Großen Senat für Zivilsachen vorzulegen. Der Vortrag der Kl. genügt nämlich auch den erhöhten Anforderungen der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats. [wird ausgeführt]“ Die Kl. hat auch das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung behauptet. Sie hat sich in der Klageschrift auf die aus dem dargelegten besonders groben Missverhältnis folgende tatsächliche Vermutung berufen. Mehr musste sie nicht tun (vgl. Senat, NJW 2010, 363 Rn. 19 und NJW 2012, 1570 Rn. 9).“ (BGH aaO.)

III. Ergebnis
Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben. Die Sache ist mangels der erforderlichen Feststellungen nicht entscheidungsreif und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückzuverweisen.

Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Juni 2015